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Agricoltura moderna
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L'agricoltura ha sofferto per quattro anni di prezzi più bassi delle materie prime e di una ridotta redditività nel settore agricolo.
Allora perché i prezzi dei terreni non riflettono questo?
La risposta breve:è perché agricoltori e investitori continuano a comprare terreni.
Gli operatori agricoli continuano ad essere i principali acquirenti nelle aste dei terreni, dice Brad Hayes, perito principale per Peoples Company, Clive, Iowa. Inoltre, ci sono numerosi investitori e individui con 1031 fondi di scambio che partecipano attivamente alle aste di terreni, lui spiega.
Hayes e il suo team di Peoples si concentrano sulle valutazioni degli immobili agricoli in tutto il Midwest. Monitorano settimanalmente i prezzi di vendita dei terreni, così come il numero di fattorie che sono pubblicamente in vendita in Iowa in un dato momento. Di quelli, estraggono fattorie che hanno venduto e hanno almeno l'85% di acri coltivabili.
"Questo set di dati ci consente di comprendere le tendenze del valore del terreno per i terreni altamente coltivabili, aziende agricole di produzione di filari, "dice Hayes. “Secondo questo set di dati, sembra che i valori dei terreni abbiano toccato il fondo nel primo trimestre del 2016 e abbiano visto una tendenza al rialzo fino al 2017”.
Un modo per esaminare l'attuale mercato dei terreni agricoli è confrontarlo con opportunità di investimento alternative, dice Bruce Sherrick, ag economista presso l'Università dell'Illinois.
Il grafico sopra mostra i tassi massimi impliciti per i terreni agricoli in Illinois, Indiana, e Iowa insieme al rendimento del Treasury a scadenza costante a 10 anni. Man mano che il tasso massimo diminuisce, paghi di più per dollaro per il reddito futuro.
L'unico periodo nella storia in cui sembra esserci una deviazione sostanziale in quel rapporto si verifica negli anni che precedono la crisi agricola degli anni '80.
I valori fondiari erano sostanzialmente al di sopra dei loro valori fondamentali nei primi anni '80, dice Sherrick.
“È anche interessante notare che verso la fine del periodo indicato, i valori dei terreni agricoli erano in realtà leggermente prudenti rispetto al valore capitalizzato degli affitti recenti, " lui dice.
Sembra che il mercato fondiario rifletta un'aspettativa di reddito a lungo termine leggermente superiore, o tassi di capitalizzazione moderati continui, dice Sherrick. Ciò potrebbe portare a un lieve recupero dei prezzi effettivi dei terreni. "In ogni caso, i mercati fondiari hanno ancora un senso, " lui dice.
Nell'Iowa, l'inventario per i tratti altamente coltivabili disponibili per l'acquisto è storicamente basso, e i valori dei terreni per le aziende agricole a filari coltivabili sono aumentati dal 2016 al 2017, dice Hayes. "Non vediamo l'ora di vedere se e come il mercato fondiario oscillerà nel 2018".
