Trovare un'azienda agricola

I diritti di zonizzazione esistono per aiutare le città a gestire la loro densità di popolazione, industria, e spazio pubblico. Sfortunatamente per gli agricoltori urbani, molti di questi regolamenti non tengono conto del movimento dell'agricoltura indoor e delle esigenze uniche di gestire una fattoria entro i limiti della città.

Le pratiche di zonizzazione possono creare confusione nell'avvio di un'azienda agricola in un'area urbana. Per aiutare a tagliare quella confusione, abbiamo messo insieme un articolo per spiegare la suddivisione in zone per le fattorie urbane e indoor. Esploreremo le basi della zonizzazione, alcune sfide comuni di zonizzazione agricola, ed elencare le risorse per coloro che considerano un'operazione in crescita.

Che cos'è la zonizzazione?

La zonizzazione è il processo di divisione del terreno in "zone" separate per usi diversi. Le leggi urbanistiche statali e comunali cercano di garantire che la terra venga utilizzata al massimo delle sue potenzialità, senza complicare altre attività consolidate, le case, e aree agricole.

In pratica, questo significa impedire la costruzione di impianti chimici vicino alle scuole, tutela dei parchi urbani e del verde, e garantire che la proprietà privata non si riversi in spazi condivisi come strade o corsi d'acqua. Questa divisione si ottiene contrassegnando specifici appezzamenti di terreno come utilizzabili per uno o due scopi (ad es. industriale, o residenziale).

La maggior parte delle città degli Stati Uniti è suddivisa in zone

Gli Stati Uniti, ad eccezione di molte delle più antiche città coloniali sulle coste, è stata pesantemente suddivisa in zone. Mentre i coloni si spingevano verso ovest e fondavano città, gli amministratori hanno avuto l'opportunità di implementare una zonizzazione e una pianificazione urbana più rigorose di quanto fosse possibile con molte città in crescita naturale.

Nel 1926, il caso della Corte Suprema degli Stati Uniti Villaggio di Euclide contro Amber Realty Co. stabilirono il diritto degli amministratori cittadini di far rispettare le leggi urbanistiche per il bene pubblico e come forma di controllo del disturbo. Amber Realty era una grande azienda industriale che cercava di sviluppare un terreno vicino al sobborgo di Euclid. La Corte Suprema ha stabilito che la città di Euclid aveva il diritto di impedire ad Amber Realty di sviluppare il terreno, che porta alla base delle attuali leggi urbanistiche negli Stati Uniti.

Oggi, l'esempio più ovvio di pianificazione urbana e zonizzazione che influenzano le città americane sono gli esempi di Chicago e Denver di forte, piani urbani centralizzati che portino a un'infrastruttura ea un sistema stradale basati sulla rete. Mentre alcuni residenti e turisti criticano questo tipo di città pianificate per la loro natura stereotipata e la mancanza di carattere, sono indubbiamente migliori in termini di flusso di traffico e infrastrutture rispetto alle città più tradizionali a coltivazione biologica.

Ogni zona ha usi specifici

La suddivisione in zone designa in genere un'area o un quartiere per uno o due usi generali e più specifici. Per esempio, la sede della Upstart University è suddivisa in zone come Limited Manufacturing, consentire a qualsiasi azienda o persona che possiede terreni all'interno dell'area di esercitare una serie di diversi tipi di industria. Ecco alcuni esempi:

• Uffici amministrativi o personali
• Orti comunitari
• Banchi di pegno
• Autolavaggi
• Usi industriali leggeri
• Officine di macchine e saldatura

Laramia, sede di Bright Agrotech, è una città basata sulla griglia.

Anche se non espressamente indicato nel documento di pianificazione, L'azienda agricola di ricerca e sviluppo di Bright Agrotech è consentita all'interno di questa zona di produzione limitata.

I tipi più comuni di zone sono residenziali, agricoltura industriale, commerciale, e sviluppo sul campo. Queste grandi categorie sono ancora diverse per ogni città in termini di requisiti e divieti, ma sono tutti concettualmente utili per comprendere il punto di partenza.

Zonizzazione e altre sfide normative per i coltivatori indoor

Ogni città ha una zonizzazione unica che detterà potenziali posizioni per le strutture. per fortuna, la maggior parte delle città dispone di informazioni sulla zonizzazione di facile accesso sul proprio sito Web o negli uffici comunali/comunali. Queste guide sono progettate per informare i cittadini e gli imprenditori della zonizzazione nel modo più semplice possibile.

Il problema più probabile per un agricoltore indoor è che il regolamento urbanistico di una città potrebbe non essere stato aggiornato per decenni. Anche se è attuale, potrebbe non prevedere fattorie indoor o urbane. La maggior parte delle città consente o addirittura impone orti comunitari o spazi verdi, ma manca la regolamentazione per consentire ai coltivatori urbani di prosperare.

Per esempio, ad Atlanta, GA, (Atlanta, Ga., Codice delle ordinanze §16-03.004) i giardini (e quindi i giardini interni o le fattorie) sono consentiti all'interno delle zone residenziali, ma club di giardino o giardini con un elemento di traffico pedonale (e quindi un'azienda agricola coperta commerciale) richiedono un permesso speciale.

La prima cosa che dovrebbe fare un agricoltore che acquista una proprietà è cercare le normative urbanistiche esistenti per una città. Contatta la tua amministrazione comunale locale e organizza un incontro con l'organismo di regolamentazione responsabile della zonizzazione per assicurarti che nessun problema burocratico possa ostacolare un'ottima posizione.

Il divieto di vendita è un potenziale problema quando si avvia un'azienda agricola in una zona residenziale/non commerciale. Mentre le regole urbanistiche della città potrebbero non vietare la coltivazione di colture, costruire una serra, o anche vendere i raccolti a ristoranti o negozi di alimentari, possono impedire le vendite in loco. Ciò significa che a tutti i clienti che visitano la tua fattoria sarà vietato l'acquisto di qualsiasi prodotto. Molte città consentono un'esenzione speciale tramite permesso per casi speciali.

La regolamentazione del fastidio/sicurezza è un problema minore per la maggior parte delle aziende agricole, ma assicurati che se la tua fattoria si trova in una zona residenziale/non commerciale, non darà fastidio ai vicini. Il fastidio potrebbe assumere molte forme:forte rumore o luce proveniente da luci di coltivazione, uso non sicuro di pesticidi, o traffico intenso da parte dei clienti. Questi potenziali fastidi possono portare all'allontanamento di una fattoria consolidata dalla sua posizione.

Impara dall'esperienza di altri agricoltori Upstart

Nonostante le potenziali sfide che gli agricoltori urbani e indoor potrebbero affrontare con la zonizzazione, abbiamo visto che le comunità locali sono generalmente molto felici di lavorare con nuove fattorie.

Ad esempio, L'agricoltore Chad con Roka Farm in Indiana ha iniziato quest'anno a costruire una fattoria in un edificio che era un negozio di alimentari. La zona della città in cui si trovava l'edificio era zonata C5, un deposito commerciale. “Non era nel regno industriale, "dice Ciad. La zona non prevedeva una fattoria idroponica, quindi prima di acquistare la proprietà, Chad ha dovuto presentare istanza di "Varianza d'uso".

Questo processo non cambia la zona effettiva ma offre a Roka un'eccezione alla regola in base alla situazione specifica. Avvisando la comunità circostante (in questo caso, tutte le attività commerciali entro un raggio di 1 miglio, e tutte le case entro un raggio di 1,2 miglia) e dedicando tempo alle riunioni pubbliche, Chad è stato in grado di stabilire trasparenza con i suoi concittadini. Nel suo caso, la comunità era accettante e positiva riguardo alla fattoria. Le domande della comunità riguardavano le colture in corso e se il processo agricolo avrebbe incluso rumori forti o odori forti. In breve, volevano sapere se avrebbe disturbato i loro affari o se avrebbe avuto un impatto negativo sul vicinato.

Questo processo è spesso un'opzione praticabile per gli agricoltori che cercano proprietà in una zona non specifica per l'agricoltura. Il processo di Chad è durato sessanta giorni e circa $ 2500. I costi includevano la notifica alla comunità tramite posta e segnaletica, e le spese di deposito. Doveva presentare domande e mappe dei siti. Le pratiche burocratiche hanno richiesto alcune settimane (questo potrebbe richiedere più tempo a seconda delle tue capacità), poi c'era un processo di 45 giorni per il deposito.

Se qualcuno nella comunità si fosse opposto alla fattoria, avrebbero avuto l'opportunità di presentare le loro preoccupazioni in un forum aperto. Chad avrebbe avuto l'opportunità di confutare, allora le due parti si sarebbero accordate. Se ci fosse ancora dissenso, il forum sarebbe stato ampliato. Se non c'è ancora una risoluzione, la decisione finale spetta a un consiglio di cinque membri. Nel caso del Ciad, la decisione è stata unanime. "Ho spiegato il mix di prodotti e alcune delle altre cose che stavo pianificando, ed è diventato molto positivo molto rapidamente... Ho ottenuto ben cinque approvazioni su cinque".

Un altro agricoltore ha affrontato la zonizzazione quando ha vietato le vendite nella sua fattoria. Mitch Hagney di Local Sprout spiega la sua esperienza con la zonizzazione in Texas:

“Certi posti non ti permettono di vendere in loco, alcuni lo incoraggiano, e alcuni non vogliono che tu sposti il ​​tuo prodotto da un posto all'altro. Tutto questo cambia da luogo a luogo o in quale città/comune ti trovi. A San Antonio, come molte altre città... c'era una zona grigia legale totale in cui ti era permesso coltivare. E anche se fosse legale fare agricoltura urbana come impresa commerciale, e certamente dove ti è stato permesso di vendere”.

Mitch Hagney di LocalSprout è un agricoltore emergente che lavora a San Antonio, Texas.

Ma per fortuna, il codice della città può essere modificato. Mitch spiega come lui e i suoi colleghi agricoltori si sono coordinati per cambiare le regole:"Quindi, quando io e un gruppo di altri agricoltori urbani della comunità stavamo esaminando quelle leggi, ci siamo resi conto che il codice della città doveva essere aggiornato e doveva essere aggiornato nella direzione in cui volevamo.

“In altre città in cui gli agricoltori non sono stati proattivi in ​​termini di cambiamento di politica… spesso c'è un cambiamento di politica retroattivo che è dannoso. Così, l'odore di compost non andrà bene, o i vicini non vogliono attività commerciali nella zona residenziale. Quando c'è una politica retroattiva, di solito non è il massimo per gli agricoltori”.

Per saperne di più sull'esperienza di Mitch, dai un'occhiata al nostro articolo sull'ubicazione della tua fattoria.

Non lasciarti intimidire dalla zonizzazione

La suddivisione in zone può intimidire, ma ricorda:città, città, e i comuni vogliono il rispetto! Con un po' di compiti e alcune chiacchierate amichevoli con il tuo governo locale, sarai sulla buona strada per garantire la conformità della suddivisione in zone per la tua nuova fattoria.

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