Il boom dei prezzi del grano come quello sperimentato dagli agricoltori nel 2021 significa una cosa:i prezzi pagati per i terreni agricoli e gli affitti in contanti aumenteranno sicuramente nel tempo per la stagione del raccolto del 2022.

altrettanto certo, però, è che i prezzi del grano alla fine diminuiranno. Gli agricoltori che hanno bloccato affitti in contanti elevati durante i periodi di boom possono essere bloccati con contratti di locazione non redditizi quando il mercato cade. È una delle insidie ​​degli accordi di affitto in contanti, dice Mykel Taylor, l'Alfa Endowed Eminent Scholar in economia agraria presso la Auburn University.

"È difficile stabilire un canone fisso equo quando le cose cambiano di anno in anno, "Spiega Taylor.

Per tale motivo, un contratto di locazione in contanti flessibile (FCL) può essere la soluzione per alcuni agricoltori e proprietari terrieri.

La FCL garantisce un prezzo minimo concordato tra l'inquilino e il proprietario. Di solito è inferiore al tasso di affitto in contanti corrente; però, i proprietari terrieri possono ottenere un bonus in base al rendimento, prezzi del grano, o reddito lordo. “Per i proprietari terrieri, è attraente perché non si perdono anni buoni, "dice Taylor.

Mentre gli FCL possono essere personalizzati per ogni azienda agricola, nella maggior parte degli scenari l'inquilino e il proprietario concordano su uno dei due scenari comuni:

• Quota di ricavi netti. Il proprietario terriero riceverà un affitto pari a una quota concordata del reddito netto del raccolto, determinato moltiplicando la resa del raccolto per il prezzo di mercato (di solito il prezzo al momento del raccolto). Tipicamente, l'affitto sarà compreso tra il 25% e il 40% del valore netto del raccolto o del reddito netto del raccolto.

• Canone base più bonus. Le parti concordano un canone di base, tipicamente inferiore a un tipico canone fisso in contanti per lo stesso terreno.

Il proprietario terriero riceve una quota del reddito netto se supera un determinato valore di base. Entrambe le parti devono concordare su come calcolare le entrate nette.

Qual è la rapina? Idealmente, un contratto di affitto di una fattoria dovrebbe essere equo per entrambe le parti. “Tutti vogliono trovare quella via di mezzo, ma è difficile, "dice Taylor. Un FCL può fornire quella via di mezzo. Però, solo dal 5% al ​​6% circa di tutti i contratti di locazione nel Corn Belt sono FCL, secondo il mandato, Proprietà, e Transition of Agricultural Land Survey da parte del National Agricultural Statistics Service dell'USDA.

"Il motivo per cui non ne vediamo di più è perché possono essere solo un po' complessi da capire, "dice Taylor. "Diciamo che imposti una tariffa base, ma il componente della formula - che è dove entra in gioco il flex - può essere complicato. "

Nella maggior parte dei casi, gli agricoltori pagheranno una parte fissa dell'affitto in contanti il ​​1 marzo, e la seconda porzione - il flex - dopo il raccolto in autunno.

Le parti possono basare la parte flessibile del contratto di locazione sul rendimento o sul reddito netto; Taylor preferisce il secondo. Però, ciò richiede la disponibilità dell'agricoltore a fornire informazioni sui costi di produzione e su come tali informazioni sono state ottenute.

“Se fai i calcoli e dici a un proprietario terriero, ecco il tuo affitto di base e il tuo bonus di $ 25 per acro, ma non dire loro come sei arrivato al bonus di $ 25, possono dire, 'Grazie'. O potrebbero pensare, 'Cosa dà? Ho pensato che sarebbe stato di più, '", spiega Taylor.

Che ne dici dei bonus informali? Se lo scopo di un contratto di locazione in contanti flessibile è quello di fornire un equo compenso ai proprietari terrieri, perché non offrire un bonus di fine anno negli anni molto buoni?

Taylor lo sconsiglia. Ricordi la scena in Vacanze di Natale di National Lampoon in cui Clark Griswold ottiene un abbonamento al Jelly of the Month Club piuttosto che il bonus in denaro che si aspettava - e aveva già speso? Un bonus informale è così.

Se dai al tuo padrone di casa da 10 a 15 $ in più per acro in un anno buono, il padrone di casa lo apprezzerà. Però, se i prezzi sono bassi l'anno successivo o il tempo è brutto e non ci sono bonus, il padrone di casa sarà probabilmente deluso. “Questo può tornare a morderti, " lei dice.

“Se hai una buona comunicazione, puoi lavorarci sopra, "aggiunge.

"Ma non tutti i proprietari terrieri e gli inquilini hanno una buona comunicazione".

Tre chiavi per un contratto di locazione flessibile in contanti

Un contratto di locazione in contanti flessibile (FCL) può fornire agli agricoltori e ai proprietari terrieri maggiore certezza in anni volatili, dice Mykel Taylor, Eminente studioso dotato di Alfa presso la Auburn University. Per farlo funzionare in modo efficace, però, richiede disciplina di gestione in tre aree.

Trasparenza.

Le operazioni che hanno successo con gli FCL tengono traccia dei costi di input e sono disposti a condividerli con il proprietario terriero.

Comunicazione.

Quando Taylor era un economista di Extension ag presso la Kansas State University, un giovane contadino e il suo padrone di casa le si avvicinarono dopo un incontro. Avevano istituito un contratto di locazione flessibile in contanti, per cui il giovane agricoltore pagava un affitto base in contanti e un bonus che dipendeva dal fatto che la terra avesse realizzato un profitto quell'anno. "L'agricoltore pagava molto di più del valore di mercato, ed era insostenibile, "dice Taylor. "Ma sono stati in grado di conciliare la situazione perché erano disposti a comunicare tra loro".

Documentazione.

I dettagli della FCL dovrebbero sempre essere annotati e rivisitati ogni anno. Ciò include i termini di pagamento (in quale periodo dell'anno viene pagato il proprietario), come viene determinato il rendimento (peso biglietti, combinare i monitor di rendimento, capacità di stoccaggio del bidone del grano), oltre a come l'assicurazione del raccolto e i pagamenti del governo tengono conto della formula. Per un foglio di lavoro interattivo sulle locazioni flessibili in contanti, visitare il sito web di Iowa State University Ag Decision Maker all'indirizzo extension.iastate.edu/agdm/wdleasing.html.