Questa è una domanda a cui probabilmente pensi spesso:ogni volta che richiedi un prestito, sentire parlare di una vendita di terreni della porta accanto, o semplicemente valuta i tuoi progressi finanziari di anno in anno.

Quanto vale una fattoria? La semplice risposta che senti spesso è "qualunque cosa qualcuno sia disposto a pagare per questo". E questo è davvero un tipo di valore, normalmente noto come valore di mercato.

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Valori multipli

Ci sono in realtà altre forme di valore, compreso il valore di liquidazione, valore d'asta, e il valore della continuità aziendale. Il valore di mercato presuppone che l'acquirente e il venditore siano ugualmente motivati, informato, e nessuno è sotto pressione per comprare o vendere.

Valore di liquidazione significa che il venditore è sottoposto a una pressione significativa per vendere, e il periodo di commercializzazione sarà estremamente breve.

Valore d'asta assume, Certo, che il terreno e l'attrezzatura saranno venduti all'asta con un normale lasso di tempo per la commercializzazione. Quando l'asta è finita, saprai esattamente qual era il valore dell'asta.

Infine, c'è valore della continuità aziendale. Il valore della continuità aziendale è il valore dell'immobile più il valore dell'attività svolta sull'immobile.

In qualità di operatore agricolo, alla fine è qui che vuoi essere; vuoi che la tua impresa abbia valore. Vuoi che la tua fattoria valga più della terra che lavori e delle attrezzature che possiedi. Come succede? Attraverso la costituzione di adeguate strutture aziendali, contratti, rapporti commerciali, e il raggiungimento di un reddito netto superiore alla media.

Due scenari

Considera due diversi scenari agricoli. A scopo illustrativo, supponiamo che l'agricoltore Jones abbia 1, 000 acri nel Missouri orientale intitolato a suo nome. Ogni anno coltiva 500 acri di mais e 500 acri di soia e li vende tutti all'elevatore del grano locale.

È un buon agricoltore e guadagna una quantità tipica di reddito netto per quegli acri di grano - chiamalo $ 70, 000 all'anno. Quella quantità di reddito netto è incorporata nei valori dei terreni coltivati ​​locali.

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È molto probabile che l'attività agricola di Jones valga esattamente ciò che la terra e le attrezzature porterebbero, data una vendita ordinata e una ragionevole quantità di marketing. Vale il valore di mercato.

Consideriamo ora l'agricoltore Smith, proprietario di un simile 1, 000 acri nel Missouri orientale, così come Smith Healthy Foods, Inc. Sta coltivando 450 acri di mais, 450 acri di semi di soia, e 100 acri di pesche, mele, fragole, zucche, e verdure. Sta vendendo prodotti a ristoranti e negozi di alimentari locali, correndo U-pick patch di fragole e zucca, e persino correre in giro per il fieno infestato dai fantasmi e un labirinto di mais in ottobre. Smith guadagna $ 130, 000 di reddito netto. La sua attività agricola ha un valore oltre la terra? Sì. Ha un valore di continuità aziendale.

Quanto? Come ho detto, il valore della continuità aziendale comprende il valore di mercato del terreno e il valore dell'impresa aziendale. Dal momento che Smith sta guadagnando 60mila dollari in più del suo prudente vicino, Jones, Direi che il valore aziendale di Smith Healthy Foods dovrebbe essere basato sui guadagni netti in eccesso che sta portando oltre la rete che Jones sta ottenendo. Così, hai un flusso di cassa "in eccesso" di $ 60K all'anno che deve essere valutato. Un modo semplice per farlo è con flussi di cassa scontati.

Supponiamo che un tipico investitore voglia guadagnare almeno il 15% dei suoi soldi per entrare nel ruolo di Smith come proprietario/operatore di Smith Healthy Foods. Una vera valutazione aziendale avrebbe molto di più in termini di ipotesi, proiezioni, e matematica; però, un modo semplice e veloce per ottenere un valore è dividere il flusso di cassa rettificato per il 15%. Così, otteniamo $ 400, 000 del valore dell'impresa oltre al valore del terreno e delle attrezzature.

Non male, e Smith Healthy Foods possono persino trasferirsi in un'altra posizione, se necessario.