La scadenza del 1 settembre per l'avviso di modifiche ai contratti di locazione dei terreni agricoli in alcuni stati si avvicina. Per gli agricoltori, ciò significa che c'è una buona dose di macinazione di numeri in corso, e in molti casi la matematica non è carina.

I prezzi dei cereali in contanti che si trovano ben al di sotto dei livelli del 2019 stanno costringendo gli agricoltori a ripensare ai loro contratti di affitto del 2021. Può l'Illinois, Iowa, e gli agricoltori dell'Indiana si permettono un affitto in contanti di $ 222, $ 230, e $ 194 per acro, rispettivamente, quando si prevede che il prezzo medio del mercato nazionale 2020 per mais e soia sarà di $ 3,35 per acro (in calo di 25 ¢ rispetto all'anno scorso) e di $ 8,50 (in calo di 5 ¢ rispetto all'anno scorso)?

è una situazione difficile, dice Kyle Walker, manager dell'azienda agricola per Peoples Company, un Clive, Società immobiliare e di gestione di aziende agricole con sede in Iowa.

“I negoziati di locazione per il raccolto 2021 potrebbero essere complicati. Ogni situazione deve essere trattata caso per caso, "Dice Walker.

Dal 2018, i prezzi più bassi del raccolto sono stati compensati da aiuti federali ad hoc sotto forma di pagamenti per l'agevolazione del mercato e il programma di assistenza alimentare per il coronavirus, secondo il Dipartimento di agricoltura ed economia dei consumatori dell'Università dell'Illinois. Questi pagamenti sono stati un'ancora di salvezza per gli agricoltori, che rappresentano fino al 60% del reddito agricolo netto per questi anni. Come ancora, non è stato annunciato alcun pagamento ad hoc per il 2021.

Un caso di studio dell'Illinois

Per preparare il terreno per le decisioni sui tassi di noleggio in contanti per il 2021, dai un'occhiata al budget del raccolto per l'Illinois, dal Farm Doc Daily dell'11 agosto dell'U di I:

Per il 2021, i rendimenti dell'operatore e della terra per una rotazione del 50% di mais 50% di semi di soia sono previsti a $ 224 per acro sulla base di diversi presupposti chiave:

• I prezzi del 2021 sono $ 3,40 per staio per il mais e $ 8,50 per i semi di soia, che rappresenta una ripresa economica a forma di V.
• I pagamenti del titolo su merci ammontano a $ 30 per acro. Questi $ 30 per acro includono circa $ 60 per acro di pagamenti per la copertura delle perdite di prezzo (PLC) su acri di base a mais. Nessun pagamento è incluso sugli acri di base di soia.
• Le rese del 2021 sono a livelli tendenziali di 217 staia per acro per il mais e 68 staia per acro per la soia.
• I costi non terrestri del 2021 sono $ 568 per acro per il mais e $ 360 per acro per i semi di soia.
• Non ci sono ad hoc Pagamenti federali.

Gli autori di FarmDoc sottolineano che si può discutere con una serie di queste ipotesi, particolarmente legato a ad hoc pagamenti federali. Sembra prematuro stimare i livelli del 2021 per gli aiuti federali, soprattutto considerando che per questo novembre sono previste le elezioni nazionali.

• Per saperne di più:Date di locazione di terreni agricoli per gli Stati del Midwest

Tali ipotesi si traducono in un operatore e un ritorno sulla terra di $ 224 per acro. Alle nostre proiezioni, una continuazione di un tasso di noleggio in contanti di $ 275 per acro nel 2021 comporterebbe una perdita per l'agricoltore di $ 51 per acro. Ovviamente, senza riduzioni di canoni di locazione o altri costi, $ 51 per acro o più di ad hoc sono necessari aiuti per portare gli agricoltori a raggiungere il punto di pareggio con rendimenti prossimi a $ 0 per acro.

Gli economisti dell'Università progettano che, nei prossimi cinque anni, i prezzi del mais si avvicineranno in media a 3,50 dollari per staio, e soia, $ 8,60 per staio, dando all'operatore e al terreno una media di 240 dollari per acro nell'Illinois centrale.

"Ciò suggerirebbe che gli affitti in contanti dovrebbero essere in media di circa $ 240 per acro affinché gli agricoltori abbiano un rendimento vicino a $ 0 per acro, o che gli affitti in contanti dovrebbero scendere di 35 dollari per acro affinché gli agricoltori possano operare a un livello di pareggio. In termini percentuali, questo calo sarebbe del 12,5%, ” scrivono gli economisti. La riduzione di $ 35 per acro potrebbe derivare da costi non terreni, ma da qualunque parte vengano, porta gli agricoltori solo a livelli di pareggio. Saranno necessari tagli maggiori per tornare alla redditività.

Gli economisti riassumono le prospettive di locazione del 2021 in questo modo:

Ad hoc gli aiuti federali sono fondamentali per i profitti: Senza aiuti federali ad hoc, i rendimenti degli agricoltori sarebbero stati negativi nel 2019 e nel 2020, e probabilmente sarà negativo nel 2021. Si può ipotizzare se questo aiuto sarà imminente o meno. Data questa incertezza, sarà difficile stabilire affitti in contanti per il 2020. Continuare a fissare gli affitti in contanti ai livelli attuali comporterà grandi perdite se non si verificano pagamenti federali ad hoc.

I rendimenti degli agricoltori sono stati bassi dal 2014: I rendimenti degli agricoltori nell'Illinois centrale su terreni agricoli ad alta produttività sono stati in media di $ 17 per acro dal 2013 al 2018 (vedi Figura 3). Dal punto di vista del ritorno, $ 17 per acro è un basso ritorno per impegnarsi nel rischio di coltivare un acro in affitto in contanti. Una serie di ragioni possono essere addotte per affitti in contanti ampiamente stabili negli ultimi anni, tra cui la competitività nel mercato dei terreni agricoli, timori degli agricoltori di una perdita di competitività in caso di perdita di acri in affitto, accumulo di riserve finanziarie durante gli anni ad alto rendimento dal 2006 al 2013, e ottimismo sui prezzi in futuro.

Cosa fare per il 2021

Gli agricoltori in genere non hanno l'abitudine di abbandonare i terreni agricoli, ma se pagare l'affitto in contanti li toglie dalla redditività, Il 2021 potrebbe essere il momento giusto per farlo.

Meglio ancora, il locatore e l'inquilino hanno sviluppato un rapporto basato sulla fiducia e sulla comunicazione, dice Mykel Taylor, ag economista presso la Kansas State University.

“Gli agricoltori che hanno buoni rapporti condividono con loro molte informazioni, e avere un tempo molto più facile parlare con loro spiegando la situazione. Senza buone informazioni da parte dell'inquilino, i proprietari terrieri ricevono informazioni contrastanti dai media:come i programmi governativi pagano un assegno agli agricoltori, che il tempo è buono e gli agricoltori avranno un buon raccolto, " lei dice. "La maggior parte dei proprietari terrieri ascolterà se dici che devi abbassare l'affitto, se ci sono informazioni che spiegano perché. Ogni volta che la comunicazione è unilaterale, c'è possibilità di fraintendimento".

Taylor afferma che i coltivatori sono ben serviti per fornire dati concisi ai loro proprietari terrieri, sull'andamento delle aziende agricole dei proprietari terrieri. Le mappe di rendimento sono buone, perché indicano la variabilità della resa all'interno di un campo. Molti proprietari terrieri potrebbero non capire che alcune aree di un campo agricolo funzionano bene, altre aree potrebbero no.

“Condividere le informazioni sugli utili può essere scomodo, ” ammette. "Ma consiglio di condividere i dati di gestione dell'azienda agricola di uno stato, che mostra le prestazioni degli agricoltori in tutto lo stato. Puoi dire al proprietario terriero che sei sopra la media, o al di sotto della media. Anche, condividere i dati sul reddito netto agricolo della gestione aziendale, e che i pagamenti del governo erano il 60% di quel totale”.

Taylor afferma che i dati dell'indagine presso la KSU indicano che l'affidabilità e la reputazione degli agricoltori sono uno dei fattori determinanti nel modo in cui un proprietario sceglie un inquilino. "In fondo ai risultati del nostro sondaggio c'era l'importo del canone di locazione, " lei dice. “I proprietari terrieri vogliono fare soldi, ma sanno che trovare un buon inquilino non è facile. Vogliono che si prenda cura del patrimonio fondiario”.

Dopo che tutta la deliberazione e il calcolo dei numeri sono finiti e hai deciso di rescindere il contratto di locazione del terreno agricolo, ci sono dei passi da fare per farlo correttamente, dice Erin Herbold-Swalwell, un avvocato di Brick Gentry, PC a Mingo, Iowa.

“Ci sono così tante cose a cui gli agricoltori stanno pensando, e le cose legali sono probabilmente le ultime. Ma questo potrebbe essere l'anno per fare dei cambiamenti, " lei dice.

Se hai intenzione di rescindere un contratto di locazione, informare l'altra parte di persona, o tramite posta certificata con ricevuta di ritorno richiesta. Se stai facendo un contratto di locazione orale, è ora di passare a un contratto di locazione scritto. La maggior parte delle università statali di concessione fondiaria ha un modello di contratto di locazione scritto, o controlla l'Iowa Bar Association per un modello, dice Herbold-Swalwell.