Il problema

Inviato via e-mail da D.T.

Io e mia moglie stiamo cercando di capire quali valori usare per la terra, macchinari, e sudore equità per la distribuzione futura. Vorremmo essere in grado di razionalizzare e spiegare come siamo arrivati ​​ai nostri numeri di fairness e buyout. Quali sono le migliori formule da utilizzare?

La soluzione

Buone notizie! Il tuo problema può essere risolto. Come mai? Perché sei tu a scrivere la formula! La formula dovrebbe includere le tue esigenze di flusso di cassa, capacità di flusso di cassa dell'azienda agricola dei tuoi eredi agricoli, perequazione degli eredi non agricoli, e il tuo intento. Iniziamo con le formule di terra.

Valore di mercato: Nessuna formula, solo spaventoso per la prossima generazione.

Percentuale di mercato equo va lue: Per cosa lo venderesti al tuo erede agricolo? Qual è il valore equo di mercato? Dividi i due numeri. Questa potrebbe essere la tua percentuale.

Valutazione per usi speciali: Questo è il codice IRS 2032A, originariamente utilizzato per ridurre i valori immobiliari. Ora, questa può essere una semplice formula per determinare il valore d'uso del suolo.

Imposta un prezzo ora per la distribuzione in seguito: Amore o odio. La mia semplice domanda è, Andresti a un'asta oggi e accetteresti di comprare qualcosa che avrà il suo prezzo fissato 20 anni dopo?

Inizia a vendere ora: Fissa il prezzo del contratto, termini, tassi di interesse, e l'erede inizia i pagamenti ora.

Per le formule dei macchinari, le cose diventano un po' più semplici.

Valore di mercato: Questa potrebbe essere una vasta gamma di numeri, ma giusto suona bene.

Percentuale del valore equo di mercato: Questo è comune e logico. Inizia con un po' di matematica veloce. Valore totale dei tuoi macchinari diviso per 10 (come se si trattasse di un contratto di locazione di 10 anni), quindi dividere quel numero per il numero di acri coltivati. Potresti permetterti quel pagamento per acro di macchinari? Altrimenti, regolare la percentuale.

Nota veloce: Per il 2019, il limite annuale del regalo è di $ 15, 000 a persona. Il limite dell'imposta federale sulla proprietà è di $ 11,4 milioni. La gente capisce il limite dell'imposta sulla morte, ma per alcune persone c'è confusione sull'utilizzo di questo credito durante la loro vita. Avevo un contadino con 9 dollari, 000 acro di terreno desideroso di vendere al suo erede agricolo per $ 6, 000 un acro. Questo è un $ 3, 000 per acro di sconto sui suoi 500 acri, o un regalo da 1,5 milioni di dollari. Poi ha continuato a dirmi che gli era stato detto che non poteva farlo. Sbagliato. Può farlo. Una dichiarazione dei redditi 709 (nessuna tassa dovuta) verrebbe presentata ora, e il valore di quel dono sarebbe stato sottratto dal limite dell'imposta federale sulla successione alla sua morte.

Che ne dici di una formula per l'equità del sudore? Ho visto formule del sudore tentate per anni di servizio, ore, e ogni genere di cose. Diventano molto discutibili e pieni di fori di proiettile. A volte il sudore è già stato premiato. In realtà, il valore dell'equità del sudore si rifletterà probabilmente attraverso sconti su terreni e macchinari. La formula per la terra e i macchinari sarà molto probabilmente sostenuta perché deve avere un flusso di cassa per l'erede agricolo. Va bene se il flusso di cassa è un po' stretto, perché la proprietà ha un costo. La differenza tra il valore equo di mercato e il valore che i flussi di cassa devono essere il valore del sudore o del rischio. Aspetta, forse abbiamo appena trovato una formula per tutti e tre gli elementi. Quale numero per acro di flussi di cassa per i pagamenti di terreni e macchinari? Di quanto hanno bisogno i genitori per vivere? Quanto dovrebbero guadagnare gli altri?

quelle risposte, abbinato a contratti, strumenti finanziari, e documenti legali, tutti coordinati insieme diventano la tua formula. In altre parole, inizia con la risposta finale e fai in modo che la formula corrisponda alla risposta.