I prezzi relativamente bassi dei cereali e della soia e la ridotta redditività delle aziende agricole hanno fatto poco per intaccare la domanda di terreni coltivati, il che significa che i prezzi degli affitti in contanti rimarranno stabili nei prossimi 12 mesi.

Il prezzo medio di affitto dei terreni coltivati ​​negli Stati Uniti lo scorso anno è stato di 136 dollari per acro, secondo l'USDA. Iowa e Illinois, i maggiori coltivatori di mais e soia, erano i principali stati del Corn Belt a $ 231 e $ 218 per acro, rispettivamente.

Prezzi del raccolto, nel frattempo, hanno tenuto fermo. Il prezzo medio nel 2016-2017 è stato di $ 3,36 per staio, dice il governo. I futures quest'anno che sono previsti da $ 3,25 a $ 3,55 per staio dovrebbero avere una media da $ 3,40 a $ 4,40 l'anno prossimo, secondo i dati dell'USDA.

Reddito agricolo, però, dovrebbe diminuire nel 2018. Il reddito lordo dell'azienda agricola è fissato a $ 404 miliardi, in calo del 2% rispetto allo scorso anno. Il reddito agricolo netto è diminuito dell'8% nel 2018 a $ 59,5 miliardi, dice l'USDA.

Che si tratti di ottimismo sui prezzi dei raccolti, il desiderio di acquistare terreni che confinano con i campi già di loro proprietà, o semplicemente fiducia nelle proprie capacità, gli agricoltori si accaparrano la terra non appena diventa disponibile, e questo è alla base delle tariffe di noleggio.

“Gli affitti in contanti rimangono piuttosto competitivi, "dice Jason Britt, presidente di Central States Commodities, una società di intermediazione a Kansas City, Missouri, le cui fattorie familiari sbarcano nel Missouri settentrionale. “Si sono adeguati dopo il 2012 perché i prezzi delle materie prime erano alti. Abbiamo visto alcuni aggiustamenti verso il basso, ma sembra che sia abbastanza competitivo là fuori da mantenere le cose in alto.

Michael Langemeier, un economista agrario alla Purdue University di West Lafayette, Indiana, dice che gli affitti in contanti probabilmente rimarranno stabili quest'anno, ma osserva che gli agricoltori dovrebbero essere più vicini al pareggio di quanto non lo siano stati negli ultimi quattro anni.

Mentre alcuni affittuari possono sentirsi schiacciati dai proprietari che lasciano gli affitti invariati o li aumentano leggermente, i dati mostrano che i proprietari possono essere giustificati nel non ridurre ciò che addebitano.

“I valori dei terreni agricoli per il Settimo Distretto della Federal Reserve hanno mostrato segni di stabilizzazione nel primo trimestre del 2018, poiché i valori dei terreni agricoli sono rimasti invariati rispetto a un anno fa, ” secondo un rapporto dell'economista senior della Federal Reserve Bank di Chicago David Oppedahl.

I valori dei terreni agricoli di qualità nel primo trimestre sono aumentati dell'1% rispetto al quarto trimestre del 2017, il rapporto diceva, citando le risposte al sondaggio di 181 banchieri agricoli nel settimo distretto, che include Iowa e parti dell'Illinois, Wisconsin, Indiana, e Michigan, una superficie che rappresenta il 40% del mais, soia, e la produzione di suini negli Stati Uniti

Adam Thien, vicepresidente di Thien Farm Management a Council Bluffs, Iowa, afferma di aspettarsi che gli affitti in contanti saranno stabili o leggermente superiori nei prossimi 12 mesi. I proprietari terrieri della sua zona sono, generalmente, chiedendo affitti più alti per massimizzare i loro profitti, ma alcuni affittuari stanno spingendo indietro, almeno un po', lui dice.

spazio per girarsi

Per negoziare efficacemente le loro tariffe, i produttori dovrebbero essere in grado di mostrare i loro costi di pareggio.

"Incoraggio gli inquilini a portare un budget per la loro fattoria per mostrare non solo a me stesso ma anche al proprietario terriero come stanno giustificando le tariffe di affitto in modo che possano rimanere redditizi, " lui dice. “Ci sono alcuni canoni di locazione elevati che vengono pagati dagli inquilini. Non conosco la loro giustificazione per pagare $ 20 o $ 30 o $ 40 per acro in più rispetto ad altri inquilini (su terreni di alta qualità) nella zona”.

Gli agricoltori che prediligono terreni di qualità che producono costantemente rese elevate non sono disposti ad andarsene semplicemente sapendo che potrebbero essere redditizi anche durante i periodi difficili. Vogliono mantenere il controllo dei terreni coltivati ​​ad alta produzione perché se ci rinunciano, non sanno se sarà mai più disponibile, dice Thien.

È quel tipo di domanda che mantiene sostenuti i prezzi dei terreni e gli affitti in contanti.

"Gli inquilini che sono stati disposti ad andarsene sono di solito nelle fattorie a bassa produzione o meno consistenti, " lui dice. “È qui che vediamo gli inquilini dire che sono disposti ad andarsene. Le aziende agricole più produttive stanno portando canoni di locazione più elevati”.

Randy Hertz di Hertz Land Management in Nevada, Iowa, afferma che i prezzi dei terreni e gli affitti in contanti sono aumentati per 15 anni fino a poco tempo fa, e da allora si sono stabilizzati. Era più facile – e vantaggioso – per gli affittuari firmare contratti di locazione da tre a cinque anni perché potevano fissare un prezzo.

I dati dell'USDA confermano la sua affermazione. Il valore medio di un acro di terra coltivata negli Stati Uniti nel 2003 era di $ 1, 660, secondo il Servizio nazionale di statistica agraria. Entro il 2008, il valore era salito a $2, 760 un acro; entro il 2014, era fino a $ 4, 100. Da allora, i valori sono rimasti stabili. L'anno scorso, hanno una media di $ 4, 090 un acro, secondo i dati del governo.

Poiché i prezzi si sono stabilizzati, avvantaggia molti affittuari a negoziare le tariffe su base annua, dice Hertz.

“Quando aumentavamo ogni anno, che era a favore del locatario (per firmare un contratto di locazione a lungo termine). Ora che gli affitti potrebbero andare dall'altra parte, è la cosa più intelligente da fare?" lui chiede. “Devi negoziare quell'affitto ogni anno perché tutto cambia:cambiano i rendimenti e cambiano i costi di input e cambiano i costi di seme. Quindi molti dicono che faranno un contratto di locazione flessibile, ma molti contratti di locazione flessibili hanno una base piuttosto alta e non si flettono molto".

La chiave per negoziare un prezzo di affitto equo è sapere esattamente dove si trova il punto di pareggio, dice Hertz.

"Devi davvero eseguire i numeri e assicurarti di averli corretti, " lui dice. “L'agricoltura è una comunità e si basa sulla fiducia, e la maggior parte dei proprietari di aziende agricole si fida davvero dei propri agricoltori”.

Segui i soldi

Mentre i prezzi delle materie prime e la domanda di terreni sono i principali fattori che determinano i tassi di affitto dei terreni coltivati, un altro fattore potrebbe presto sollevare la sua brutta testa:i tassi di interesse.

La Federal Reserve degli Stati Uniti ha aumentato il tasso sui fondi federali sei volte da dicembre 2016. Il tasso influisce sui termini di oltre 60 mesi, inclusi i prestiti per terreni e attrezzature. L'aumento dei tassi può frenare la domanda poiché il costo del prestito diventa più di quanto gli aspiranti acquirenti siano disposti a sopportare.

I tassi medi sui mutui fissi a 30 anni a livello nazionale si stanno avvicinando di poco al 5%. Anche se sono soldi relativamente economici, è ben al di sopra di dove sono stati i tassi negli ultimi anni.

“La cosa che tiene insieme i prezzi dei terreni in questo momento sono i tassi di interesse bassi, ", dice Britt degli Stati centrali. “Se i tassi di interesse iniziano a salire, che rallenterà il movimento degli agricoltori più velocemente dei bassi prezzi delle materie prime. C'è volontà lì, ma se i tassi di interesse iniziano a salire, che rallenterà tutti. Ti fa davvero riconsiderare.”

A volte non sembra avere senso prendere più terra, indipendentemente da dove credi che andranno i prezzi. Ciò non impedisce ancora ad alcuni produttori di affittare o acquistare di più. Britt dice di aver visto altri agricoltori fallire per essere eccessivamente fiduciosi e pagare troppo.

“I produttori pensano che lo faranno a pezzi. Entreranno e pagheranno $ 20 o $ 30 per acro su quello che paga un altro agricoltore, ma se hanno un (brutto) anno, sono fuori mercato abbastanza velocemente, " lui dice.

Ancora, gli agricoltori sono un gruppo ottimista. Devono esserlo per continuare a fare quello che fanno anno dopo anno. Alcuni anni portano frutto mentre altri sono un fallimento, ma la maggior parte dei coltivatori tende a considerare l'agricoltura a lungo termine.

“Non mancano gli agricoltori là fuori che sono ottimisti, "dice Britt.