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Agricoltura moderna
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DES MOINES, Iowa - Sempre più agricoltori e proprietari terrieri vogliono sapere come utilizzare la sezione 1031 del codice delle entrate interne (nota come scambio della sezione 1031) per differire le tasse e creare ricchezza sull'acquisto di proprietà sostitutive.
Pur non essendo ampiamente compreso, i dettagli della transazione di uno scambio 1031 possono essere vagliati utilizzando un intermediario qualificato.
Questo è stato un argomento trattato in una presentazione agli agricoltori, proprietari terrieri, e broker al Land Investment Expo di questa settimana.
David Brown, presidente dell'IPE 1031, una società nazionale che offre servizi di intermediazione per vari tipi di scambi, non è stato in grado di leggere le prime cinque diapositive di una presentazione di 50 diapositive prima di essere inondato di domande multiple sull'esecuzione di 1031 scambi.
Uno scambio 1031 è definito come uno scambio simile di proprietà immobiliari che consente a una persona che ha venduto quel bene di investire i rendimenti in una nuova proprietà per evitare le imposte sulle plusvalenze.
Il governo degli Stati Uniti vuole incentivare le persone a continuare a mantenere i propri investimenti nell'economia, dice Brown.
In parole povere, è uno strumento di differimento delle tasse, consentendo alle persone di investire in risorse più appropriate che si adattano alla loro situazione particolare.
La sezione 1031 legge sui cambi, emanato nel 1921, ha aiutato agricoltori e proprietari terrieri a creare ricchezza e mantenere il flusso di cassa nelle loro operazioni per decenni.
"Le persone che scambiavano un cavallo per un cavallo non dovevano pagare la tassa su quella transizione, "dice David Brown, presidente IPE 1031.
Fino al 1991, alle persone era persino permesso di usare gli scambi di pentole, mettendo insieme un certo numero di fattorie, commercio tra di loro, e uscendo con ciò di cui avevano bisogno.
Sia gli agricoltori che i non agricoltori utilizzano lo strumento di scambio 1031 per consolidare le operazioni agricole, avvicinare una fattoria a dove vivono, o possedere terreni con una CSR più elevata, dice Brown.
Consentendo ai proprietari terrieri di trattenere i dollari delle tasse da una vendita di fattorie che normalmente andrebbero al governo, sezione 1031 lo scambio aiuta gli agricoltori a costruire ricchezza.
"Se ho una tassa di $ 100, 000 e posso reinvestirlo nella nuova proprietà che sto acquistando senza pagare le tasse, questi sono i dollari che sono in grado di usare, "dice Bruno.
"Questi sono dollari di valore temporale per costruire le mie partecipazioni di investimento rispetto a finire per investire $ 100, 000 in meno di quanto pensassi di poter fare.”
Il più grande termine improprio di 1031 scambi è l'idea che la gente stia uscendo da proprietà agricole di transizione intorno alle aree metropolitane e commerciando in attività di contorno in più comunità rurali.
“Non sto dicendo che quelle transazioni non accadano. Ma sono una frazione di una percentuale di 1031 transazioni di cambio che gestiamo, "dice Bruno.
Ad esempio, gli agricoltori non stanno acquistando enormi appezzamenti di terreno nelle aree rurali con i soldi che hanno ottenuto dalla vendita di terreni a costruttori vicino a una grande città.
"Infatti, ci sono diversi studi che mostrano che gli scambi 1031 non aumentano i valori dei terreni agricoli. Anziché, questo tipo di strumento di investimento tiene sotto controllo i valori dei terreni agricoli o li riduce perché contribuiscono ad aumentare l'offerta di proprietà perché le persone non hanno paura di vendere la propria terra. E senza la sezione 1031, non avresti la fornitura di terra, spingendo i prezzi verso l'alto a causa del basso inventario disponibile, "dice Bruno.
Mentre gli scambi 1031 possono essere vantaggiosi per gli agricoltori che vendono e sostituiscono i beni immobiliari, comprenderne gli aspetti legali può essere molto confuso. Al Land Investment Expo di questa settimana, Brown ha condiviso queste prime 10 bandiere rosse di scambio con una stanza piena di agricoltori, proprietari terrieri, e broker.
1. L'intermediario qualificato squalificato :contribuenti che cercano i servizi di una società intermediaria qualificata, (come la società di Brown IPE 1031), dovrebbe indagare sulla proprietà della società. Un intermediario interdetto non può essere l'avvocato del contribuente, ragionieri, agenti/broker immobiliari e dipendenti.
2. Non fare le domande giuste :La chiave per una transazione di scambio di successo è la pianificazione e la consulenza con un intermediario qualificato, nonché consulenti fiscali e legali.
3. Contratti di compravendita di immobili non cedibili :Sotto la sezione 1031, l'agricoltore che effettua lo scambio è obbligato a cedere il contratto di compravendita ad un intermediario abilitato.
4. Trading in calo di valore :Per differire tutte le tasse su un'operazione di cambio, tre regole generali devono essere soddisfatte. Primo, il valore della fattoria o della proprietà che stai acquistando deve essere maggiore o uguale al valore della proprietà venduta. In secondo luogo, tutto il capitale della fattoria o della proprietà venduta deve essere reinvestito nel nuovo investimento immobiliare. Terzo, tutta la cancellazione del debito dalla fattoria o proprietà venduta deve essere sostituita con un nuovo debito equivalente sulla proprietà sostitutiva.
5. Non utilizzando il potere degli scambi inversi :Uno scambio inverso può aiutare un contribuente che effettua lo scambio con la capacità di individuare e acquisire la proprietà più adatta con pressioni di tempo ridotte.
6. Non documentare lo scambio :I requisiti di documentazione della sezione 1031 sono rigorosi e i requisiti di accuratezza non possono essere trascurati. Un intermediario qualificato deve garantire che i termini del documento tecnico di scambio, avvisi, identificazioni, e altri requisiti sono gestiti correttamente.
7. Operazioni con parti correlate vietate :Un agricoltore o qualsiasi contribuente non può utilizzare una transazione di scambio 1031 per acquistare un immobile da un parente. Esistono eccezioni e alternative di strutturazione.
8. Stato del flipper e del rivenditore :Per qualificarsi per il trattamento della sezione 1031, la proprietà deve essere detenuta per investimento o uso in un'attività commerciale o commerciale. Pinne e commercianti di proprietà non sono ammissibili per il trattamento della sezione 1031.
9. Problemi di dichiarazione di liquidazione :I contribuenti coinvolti negli scambi 1031 non possono utilizzare i proventi della proprietà che hanno venduto per pagare spese come affitti e depositi, spese di prestito, e spese estranee alla proprietà. Più, il nuovo investimento immobiliare non può essere sovrafinanziato.
10. Problemi di partenariato :Sebbene i partner di una LLC multi-membro possano desiderare di vendere la proprietà della partnership e utilizzare tali proventi per scambiare in una proprietà sostitutiva separata, ciò non è consentito ai sensi della sezione 1031.
