8 consigli per gestire il fallimento

Sapere come vengono trattati gli affitti agricoli in caso di fallimento aiuta sia gli inquilini che i proprietari a proteggere le loro attività.

Secondo Eric Johnson, un avvocato specializzato in diritto agrario e fallimentare con Spencer Fane a Kansas City, Missouri, i fallimenti di ristrutturazione aziendale si verificano ai sensi del capitolo 12 o del capitolo 11 del codice fallimentare. Le aziende agricole che superano i limiti di debito del capitolo 12 delle piccole aziende agricole devono ristrutturarsi in un capitolo 11, dice Johnson. In ciascuno si applicano regole diverse, e ciascuno ha un impatto diverso sul costo e sull'importo della leva negoziale di una parte in un caso.
Se sei un proprietario o un inquilino, dovresti tenere a mente i seguenti punti quando si tratta di un contratto di locazione di una fattoria e di un fallimento, dice Johnson:

1. Le locazioni in un fallimento di un'azienda agricola sono principalmente controllate dalla legge fallimentare federale. Il modo in cui viene trattato un contratto di locazione può anche essere influenzato dalla legge statale. Di conseguenza, potrebbero esserci differenze su come viene trattato il contratto di locazione della tua fattoria a seconda dello stato in cui si trova il terreno e dove viene archiviato il fallimento.
2. La data di presentazione di un'istanza di fallimento può determinare come vengono trattati i crediti. Se la pretesa di un locatore è trattata come una pretesa di prepetizione non garantita, potrebbe essere una priorità inferiore. Se viene trattato come un reclamo postpetitivo, in genere verrà data maggiore priorità. Ciò aumenta sia le probabilità che la richiesta venga pagata per intero sia la leva finanziaria del proprietario in un caso. Ci sono diverse scadenze critiche sia per le leggi federali che statali. Tu e il tuo avvocato dovreste conoscere queste scadenze. Che tu sia un proprietario o un inquilino, il mancato rispetto potrebbe essere costoso.
3. Un contratto di locazione terminato o scaduto limiterà i diritti dell'inquilino. Mentre un fallimento può fornire agli inquilini ulteriore leva e flessibilità con i contratti di locazione, tale flessibilità viene erosa se il contratto di locazione viene terminato o scaduto prima del fallimento.
4. Gli inquilini in fallimento possono assumere, assumere e assegnare, o rifiutare un contratto di locazione non scaduto. Gli inquilini della ristrutturazione possono valutare ogni contratto di locazione non scaduto e assumere le locazioni desiderabili, assegnare determinati contratti di locazione ad altri, e rifiutare il resto. Se non agisci prontamente, un contratto di locazione può essere automaticamente rifiutato ai sensi del diritto fallimentare. Il tuo consulente finanziario e avvocato dovrebbe valutare il legale, operativo, e le implicazioni finanziarie di ciascun contratto di locazione per determinare l'opzione migliore.
5. Un contratto di locazione non scaduto rimane valido quando un inquilino dichiara fallimento. La sospensione automatica del fallimento interrompe un'azione di sfratto e dà all'inquilino il tempo di creare un piano di ristrutturazione. Usa quel tempo per valutare i contratti di locazione e trovare finanziamenti per effettuare i pagamenti del contratto di locazione. Al fine di mitigare il fatto di rimanere con un inquilino in bancarotta durante la stagione di crescita, un proprietario può programmare il primo pagamento dell'affitto dell'inquilino prima delle date di impianto. Se l'inquilino non rispetta la scadenza e non può pagare, usa il tempo extra per terminare il contratto di locazione inadempiente e portare un nuovo inquilino.
6. I proprietari sono in una buona posizione per riscuotere gli affitti postpetition. Un inquilino in fallimento deve pagare gli obblighi di locazione postpetition. Un proprietario dovrebbe chiedere a un consulente di considerare prioritario come l'inquilino effettuerà questi pagamenti. Gli inquilini devono presentare una relazione sull'affitto pagato e in sospeso al proprio avvocato prima della presentazione, quindi il tuo avvocato è pronto ad affrontare i problemi di locazione postpetition.
7. Il fallimento è un processo di soluzioni negoziate. Le parti possono tentare di rinegoziare volontariamente i contratti di locazione in caso di fallimento. Le parti possono anche negoziare importi di riparazione per default. Le soluzioni negoziate possono portare a migliori contratti di locazione che rafforzano il rapporto proprietario/inquilino e riducono i costi del contenzioso.
8. Mitigare il fallimento durante le trattative di locazione. Gli inquilini che condividono i bilanci con i proprietari possono negoziare locazioni più sane. Strutturare i canoni di locazione in concomitanza con i flussi di cassa del piano di marketing dell'inquilino. Prendi in considerazione l'utilizzo di un sistema di pagamento base più bonus per evitare di stressare gli inquilini negli anni a basso prezzo, premiando i proprietari con pagamenti di bonus sani negli anni redditizi.

Gli inquilini possono offrire garanzie reali o ottenere una garanzia di terzi per garantire ulteriormente gli obblighi derivanti dal contratto di locazione. La sicurezza è più confortante quando i proprietari affittano a un agricoltore che non ha un bilancio solido o in anni in cui i flussi di cassa sono ristretti. I proprietari devono perfezionare adeguatamente un interesse garantito, quindi assicurati che i documenti siano archiviati in tempo.

Più importante, consultare un avvocato prima di intraprendere un'azione in caso di fallimento. Chiedi al tuo avvocato di spiegare la combinazione unica di statuti fallimentari statali e federali che si applicano nella tua giurisdizione, e lascia che il tuo avvocato esamini i tuoi contratti di locazione. Ogni fase della stagione del raccolto crea una serie diversa di problemi per inquilini e proprietari in bancarotta.

Circa l'autore

Brent King è amministratore delegato di Glass Ratner Advisory &Capital Group LLC a Kansas City.

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