Le aste pubbliche sono fuori luogo?

Peoples Company tiene traccia di tutte le vendite di terreni di 35 acri o più in Iowa su base settimanale. I nostri dati rivelano alcune tendenze interessanti. L'Iowa utilizza la valutazione della produttività del suolo CSR2 a 100 punti per misurare la produttività di un'azienda agricola. Le aziende agricole con un CSR2 più elevato sono generalmente di qualità e produttività superiori. Il settore immobiliare utilizza il prezzo per CSR2 per misurare la forza del mercato dei terreni agricoli e per confrontare i risultati delle vendite di terreni. Anche se non è perfetto, questo metodo dà un senso complessivo dell'andamento dei valori.

Nel 2017, ci sono stati 790 tratti commercializzati all'asta pubblica, con 738 in vendita. Questo rappresenta oltre 86, 000 acri con un valore totale di $ 562 milioni. Il prezzo medio per punto CSR2 di tutte le vendite nel nostro database delle aste è stato di $ 120, con il mercato fondiario che guadagna forza durante tutto l'anno. Per esempio, una fattoria che vende per $ 8, 000 un acro con 80 CSR2 si tradurrebbe in $ 100 per punto CSR2.

è davvero un mercato del venditore?

Questi dati mostrano che i prezzi dei terreni si sono dimostrati sorprendentemente resistenti e non hanno seguito i tassi di affitto al ribasso come molte persone si aspettavano. La domanda è se i risultati dell'asta riflettono la forza complessiva del mercato dei terreni agricoli. È davvero un mercato di venditori? La nostra azienda fatica a replicare i risultati delle sue aste quando negozia transazioni fuori mercato o quando negozia un prezzo su una quotazione tradizionale. È difficile convincere gli acquirenti a intensificare queste trattative private nella misura in cui hanno in un'asta. Ciò fa sorgere la domanda:il metodo di vendita all'asta genera un prezzo di vendita più elevato rispetto agli altri metodi, o potrebbe esserci qualcos'altro che guida questo? Forse le proprietà che vengono messe all'asta rappresentano un terreno di qualità superiore e non disponibile da diversi anni. Forse gli attributi delle fattorie che vengono vendute all'asta sono superiori al mercato complessivo.

Considera di giudicare la forza dell'industria automobilistica dalle vendite a una vendita di auto Barrett Jackson dove solo le migliori auto vengono portate all'asta. Questo riflette la forza complessiva del mercato automobilistico, o la domanda di auto da collezione rare e di alta qualità che beneficiano di un processo di offerta competitivo?

Direi che la forza nel mercato fondiario è legittima ed è, infatti, mercato di un venditore. Continua ad esserci interesse a possedere terreni agricoli sia da parte di agricoltori che da parte di investitori. Il futuro per i terreni agricoli sembra fantastico. Ancora, Penso che i fondamentali sottostanti non supportino necessariamente i prezzi che vedi alle aste, dove gli agricoltori rappresentano circa l'80% di tutti gli acquirenti.

Ci sono 30 milioni di acri di terra coltivata in Iowa, e la ricerca suggerisce che l'1% del mercato dei terreni agricoli gira annualmente. Se l'1% dei 30 milioni di acri si trasforma, questo suggerirebbe 300, 000 acri passano di mano ogni anno in Iowa. Rispetto al nostro database di aste, stiamo monitorando i risultati per 86, 000 acri o poco meno del 30% degli acri che girano ogni anno in Iowa.

I risultati che leggi nei sondaggi sui terreni agricoli riflettono le opinioni dei professionisti del settore. Questi sono, in gran parte, guidato dai risultati delle aste e dalla percezione del mercato da parte del professionista. Ancora, la maggior parte delle transazioni fondiarie che avvengono non sono all'asta pubblica e sono negoziate privatamente, sia attraverso una quotazione tradizionale che tramite un'operazione fuori mercato. I risultati delle vendite private non sono noti senza la ricerca del prezzo di vendita presso il tribunale. La percezione che il mercato fondiario sia forte è guidata, in gran parte, tramite aste pubbliche. Dopotutto, le aste rappresentano la forma più pura di scoperta del prezzo.

Dico costantemente ai miei clienti che le aste sono ideali per proprietà di alta qualità in cui ci sono più offerenti che competono per possedere la proprietà. Queste proprietà, come un'auto rara, può essere scambiato con un premio rispetto al mercato globale.

Per le proprietà che non hanno questi attributi, trovare un acquirente che si faccia avanti allo stesso prezzo per punto CSR2 che stiamo monitorando nel nostro database delle aste può essere una sfida.

Circa l'autore

Steve Bruere è il presidente della Peoples Company, un'intermediazione fondiaria con sede in Iowa con un'offerta diversificata di gestione del territorio, stima del terreno, e servizi di investimento fondiario in 20 stati.