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Agricoltura moderna
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Sembra inevitabile:i terreni agricoli ai margini delle città vengono alla fine divorati dalla macchina della (sub)urbanizzazione. Questo è spesso il caso, ma esiste uno strumento legale per prevenirlo - servitù di conservazione - che possono comportare ingenti incentivi finanziari per il proprietario terriero.
Una servitù di conservazione è un vincolo legale aggiunto all'atto di un pezzo di proprietà, che impedisce lo sviluppo del terreno, in perpetuo. A partire dagli anni '70, le servitù di conservazione sono diventate uno strumento popolare per incoraggiare una densa crescita urbana, piuttosto che un'infinita espansione incontrollata suburbana, nel tentativo di preservare il suolo, le risorse idriche e l'habitat della fauna selvatica. Da allora, l'uso delle servitù di conservazione è cresciuto in modo esponenziale. Tra il 2000 e il 2010, la superficie di servitù di conservazione detenuta dai fondi fondiari negli Stati Uniti (che rappresenta solo una parte della superficie totale di servitù di conservazione) è aumentata di quasi quattro volte, da 2,3 milioni a 8,8 milioni.
Il concetto si estende alla conservazione degli elementi storici dei luoghi rurali, nonché alla conservazione dei mezzi di sussistenza rurali. Le servitù di conservazione agricola (ACE) sono un tipo comune di servitù di conservazione che consente all'attività agricola di continuare, ma preclude la maggior parte degli altri tipi di sviluppo economico della proprietà. In cambio del collocamento di una servitù di conservazione sulla loro proprietà, i proprietari terrieri hanno diritto a notevoli vantaggi fiscali e, in alcuni casi, possono finire con una ricompensa forfettaria in denaro (ne parleremo più avanti tra un minuto). I vantaggi finanziari possono impallidire rispetto al prezzo che uno sviluppatore pagherebbe per un terreno in un'area suburbana in rapido sviluppo, ma addolcisce l'accordo. Tuttavia, avrai anche l'inestimabile ricompensa di sapere che i tuoi pronipoti possono arrampicarsi su un melo che pianterai oggi e avere un'esperienza diretta della provenienza del cibo.
Da un punto di vista giuridico, la nozione di proprietà privata si basa su un concetto chiamato "pacchetto di diritti". Piuttosto che la proprietà della proprietà è un affare tutto o niente - cioè o la possiedi o non la possiedi - la proprietà è considerata una raccolta di diritti per utilizzare la proprietà in vari modi, ognuno dei quali può essere acquistato e venduto separatamente. I diritti di proprietà includono cose come la residenza, la limitazione dell'accesso del pubblico, l'estrazione di legname e minerali, l'allevamento di raccolti, la costruzione di cose, ecc, sebbene ognuno di questi possa essere soggetto a restrizioni da parte di ordinanze urbanistiche locali e leggi statali e federali.
Un altro diritto dei proprietari di immobili è il diritto di suddividere la terra e vendere appezzamenti con profitto:questo è il diritto a cui si rinuncia quando viene ascritta una servitù di conservazione su un atto di proprietà. Una servitù di conservazione non ti impedisce di vendere la tua terra o di lasciarla in eredità ai tuoi figli, sebbene tutti i futuri proprietari saranno limitati dalla servitù posta sull'atto. È una decisione importante e generalmente non può essere annullata.
Tuttavia, i dettagli esatti di una servitù possono variare notevolmente, quindi è possibile adattarli ai desideri e alle circostanze individuali. Ad esempio, è comune riservarsi il diritto di separare piccoli appezzamenti di terreno da una fattoria più grande al solo scopo di dare, vendere o lasciare in eredità questi appezzamenti ai membri della famiglia per costruire una casa. Allo stesso modo, puoi riservarti il diritto di sviluppare ulteriormente la proprietà per altri usi agricoli in futuro. Se tuo figlio o tua figlia vogliono tornare nella terra e costruire un nuovo fienile o un negozio agricolo per vendere i loro prodotti, la servitù può essere formulata per consentire tali attività.
Gli ACE generalmente non includono una disposizione per l'accesso del pubblico, sebbene a volte altri tipi di servitù di conservazione lo consentano, principalmente quando ci sono caratteristiche naturali uniche sulla proprietà che il proprietario terriero ritiene debbano essere di dominio pubblico. L'idea di un ACE è quella di mantenere la terra all'interno di una famiglia nel corso delle generazioni e di mantenerla ad uso agricolo produttivo. Tuttavia, una terza parte è tenuta a gestire la servitù di conservazione, che di solito è sotto forma di un'organizzazione di fiducia fondiaria senza scopo di lucro o di un programma di acquisto di diritti di sviluppo (PDR) amministrato dal governo locale. I fondi fondiari e i PDR aiutano i proprietari terrieri a creare servitù di conservazione e sono anche incaricati di farli rispettare nel caso in cui un futuro proprietario o erede violi l'accordo.
Uno dei primi passi per stabilire una servitù di conservazione è trovare un'organizzazione locale per la protezione dei terreni agricoli, come un fondo fondiario o PDR, e organizzare un incontro per determinare se la tua proprietà e i tuoi interessi a lungo termine riguardo al suo utilizzo sono un buon corrispondere agli obiettivi di conservazione dell'organizzazione. Allora avrai bisogno di un avvocato che ti aiuti a definire i termini della servitù a tuo piacimento. È qui che entra in gioco la questione degli incentivi finanziari.
La maggior parte dei fondi fondiari accettano solo servitù di conservazione donate, mentre i PDR sono progettati per acquistare servitù di conservazione. Se la servitù sarà acquistata, il suo valore è calcolato come differenza tra il suo valore di mercato senza servitù meno il suo valore di mercato con la servitù, come determinato da un perito professionale. In altre parole, se uno sviluppatore fosse disposto a pagarti $ 10 milioni per la tua terra (in base a quanti soldi farebbero suddividendola, costruendoci e vendendo le case), ma vale solo $ 1 milione come terreno agricolo , il valore della servitù sarebbe di $ 9 milioni. Tuttavia, l'acquisto di servitù è aperto alla negoziazione da parte dell'entità acquirente, che potrebbe non essere disposta a pagare il vero valore di mercato a meno che non ritenga che la tua proprietà abbia un valore di conservazione insolitamente elevato.
Tuttavia, ci sono sempre vantaggi fiscali quando si istituisce una servitù di conservazione. Uno dei motivi per cui i proprietari terrieri sono spesso costretti a vendere le loro proprietà è a causa dell'aumento dei valori fiscali nelle aree in rapida urbanizzazione. La tassa sulla proprietà è generalmente basata sul valore della proprietà, quindi se il valore di una fattoria cresce da $ 1 milione a $ 10 milioni a causa della pressione sullo sviluppo, le tasse sulla proprietà aumenteranno di conseguenza. Tuttavia, una volta attuata una servitù di conservazione, il valore del terreno in questo scenario scenderebbe a 1 milione di dollari a fini fiscali. I proprietari terrieri che finiscono per donare tutto o parte del valore della servitù di conservazione possono cancellare la donazione, secondo regole specifiche stabilite dall'IRS per le servitù di conservazione, con conseguenti spesso notevoli risparmi fiscali.
Nota:per una consulenza legale specifica, consulta un avvocato.
