Potresti guardare un centinaio di affitti di terreni agricoli da tutto il paese e probabilmente non trovarne due uguali. Alcune persone hanno ricevuto campioni dagli uffici di estensione. Altri hanno prelevato campioni da fonti Internet o forse hanno chiesto ad avvocati di redigere i loro contratti di locazione. Alcuni contratti di locazione sono montati sul retro di una busta, e alcuni sono anche verbali (cosa rischiosa di questi tempi). Indipendentemente da dove vengono, ci sono componenti di base che dovrebbero essere in ogni locazione di terreni agricoli.

Prima di tutto, si inizia con i nomi legali propri del locatore (proprietario) e del locatario (agricoltore/affittuario). frequentemente, uno o più di questi sarà una LLC o una società, quindi elenca le persone giuridiche effettive, piuttosto che elencare accidentalmente le persone che possiedono le entità, come parti del contratto di locazione. Potresti pensare, "Che importa se ci sono alcuni errori tecnici nel contratto di locazione?" Bene, Posso assicurarti che quando c'è un problema legale reale, gli avvocati iniziano a perseguire quei piccoli errori tecnici allo scopo di costringerti a pagare le richieste.

Dettagli chiave di un contratto di locazione

Una descrizione di cosa esattamente viene affittato sarà normalmente il prossimo componente elencato. A volte vedrai "un campo su County Road N" perché non c'è un indirizzo. Però, Ti consiglio di descrivere il campo abbastanza bene da non avere dubbi su cosa viene affittato. Per esempio, 80 acri all'angolo nord-ovest della contea di Rd N e dell'autostrada 36, ID pacco n. 1-02-003-0004, Fattoria USDA #1234. Puoi sempre eseguire con la descrizione legale effettiva, ma a volte è una pagina lunga ea volte è difficile da interpretare.

Le date di inizio e fine del contratto di locazione dovrebbero essere elencate, e devi precisare se si rinnova automaticamente o meno. Se si rinnova annualmente, normalmente una parte dovrà dare all'altra parte un preavviso di almeno 30 o 60 giorni se desidera NON rinnovare. Ci sono forse leggi statali nel tuo stato su quando gli avvisi di mancato rinnovo devono essere dati a un agricoltore, quindi non entrare in conflitto con le leggi statali con la tua lingua di locazione.

L'affitto è ovviamente una parte importante del contratto di locazione. È un affitto in contanti per acro, contanti con bonus, una parte del grano, o qualche altra formula? I meriti di questi diversi scenari sono stati ampiamente discussi in molti altri articoli, quindi non entrerò nello scenario migliore per il risarcimento del leasing. Assicurati solo che la compensazione sia chiaramente definita.

Il dettaglio successivo all'importo dell'affitto è, "Quando verrà pagato?" L'affitto in contanti potrebbe essere dovuto prima che i raccolti entrino, dopo che sono usciti, metà prima e metà dopo, o qualsiasi altra data reciprocamente accettabile. Le quote del raccolto verranno consegnate ogni volta che Madre Natura permette che avvenga il raccolto, e potresti voler menzionare che in alcuni anni potrebbe non esserci alcun raccolto. Potrebbe anche essere utile specificare nel contratto di locazione dove verrà consegnato il grano. Un'altra cosa da precisare è chi riceve i pagamenti del governo e in quali percentuali. Anche, cosa accadrà con i futuri pagamenti CRP se il proprietario decide di portare il campo fuori produzione?

I doveri dell'operatore sono una sezione che è praticamente lì per la protezione del proprietario. Dichiarerà l'ovvio, che l'agricoltore sta per piantare e raccogliere le colture in modo tempestivo. L'agricoltore non permetterà l'uso pubblico della terra, costruire eventuali strutture non autorizzate, o scaricare rifiuti pericolosi in azienda. L'agricoltore rispetterà le leggi federali e statali sull'applicazione di fertilizzanti e pesticidi. Alcuni contratti di locazione affermano che i livelli di fertilizzante saranno almeno gli stessi alla fine del periodo di locazione come erano all'inizio.

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Chi paga cosa?

Parlando di fertilizzante, questo è un altro grande argomento. Il contratto di locazione dovrebbe indicare chi pagherà il fertilizzante e in quali percentuali. Potrebbero essere parti diverse, a seconda di quali fertilizzanti stiamo parlando. L'azoto annuale sarà generalmente l'agricoltore, e la calce occasionale può essere il padrone di casa. L'affitto della quota di raccolto spesso include la condivisione del costo del fertilizzante. Così, riunirsi su una metodologia per il finanziamento dei fertilizzanti prima di redigere il contratto di locazione.

Il rovescio della medaglia dei doveri dell'operatore, il contratto di locazione dovrebbe indicare alcuni doveri del proprietario. Ho visto un linguaggio che richiedeva al proprietario di rivelare l'esistenza di qualsiasi pozzo, serbatoi sotterranei, o siti di smaltimento dei rifiuti sulla proprietà. Le responsabilità del proprietario possono includere l'aiuto al finanziamento di miglioramenti del drenaggio o la manutenzione dei terrazzamenti. Possono anche includere l'obbligo di facilitare le iscrizioni ai programmi governativi o di non interferire con la produzione agricola. (Una volta ho ricevuto una telefonata arrabbiata da un agricoltore/affittuario quando ha trovato un paio di frecce a punta larga nel campo, lasciati lì dai cacciatori a cui ho permesso di entrare nella proprietà.) Quindi, non è fuori dal regno delle possibilità di un padrone di casa, o associati, per interrompere la produzione agricola.

L'assicurazione dovrebbe sempre essere affrontata in un contratto di locazione. Viviamo in un paese litigioso, dove le persone ferite (o le loro famiglie) cercano spesso qualcun altro per pagare i loro danni. Potrebbe trattarsi di una terza persona che attraversa la fattoria su un veicolo a quattro ruote e colpisce un vecchio filo di recinzione. L'agricoltore potrebbe capovolgere il trattore su una terrazza mal tenuta, oppure il proprietario potrebbe capovolgere un ATV durante la guida attraverso un canale di scolo appena approfondito. Ci sono due soluzioni per affrontare questi rischi. Il primo è che sia l'agricoltore che il proprietario mantengano un'assicurazione di responsabilità civile completa, che normalmente sarà di almeno $ 1 milione. Il contratto di locazione dovrebbe precisare questo requisito per entrambe le parti. La seconda clausola di leasing per aiutare con il rischio è chiamata clausola di innocuità.

Una clausola di innocuità dichiarerà qualcosa del genere:a condizione che entrambe le parti rispettino il contratto di locazione, il locatore e l'operatore esonerano la controparte da qualsiasi pretesa di risarcimento dei danni, danni a cose personali, o lesioni o decessi avvenuti in azienda.

Un'altra clausola che normalmente è abbinata a questa è chiamata accordo di indennizzo. Fondamentalmente, ciascuna parte si impegna a risarcire l'altra parte per eventuali perdite nella misura in cui tali perdite sono direttamente causate dalla violazione del contratto da parte della prima. (Esempio:se il padrone di casa mette su uno spettacolo pirotecnico in mezzo al campo di grano e brucia, il proprietario dovrà pagare per questo.)

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La fine del contratto di locazione

Puoi precisare cosa succede alla fine del contratto di locazione. Dopo adeguata comunicazione, il locatore si riserva il diritto di rientrare nella proprietà, mostralo ai nuovi inquilini, o iniziare la lavorazione del terreno o l'applicazione di fertilizzanti. L'operatore in genere si riserva il diritto di raccogliere il raccolto finale, anche se tale raccolto deve avvenire dopo la fine ufficiale del periodo di locazione.

Infine, il contratto di locazione può parlare di trasferimenti di interesse. Normalmente, l'inquilino si impegna a non subaffittare l'azienda agricola ad un altro agricoltore senza il permesso del proprietario. Se il proprietario vende l'immobile, il nuovo proprietario sarà soggetto al contratto di locazione esistente. Anche, anche gli eredi di una delle parti saranno soggetti al contratto di locazione. La maggior parte di queste cose sono di buon senso, ma dovrebbero essere comunque esplicitate per iscritto.