Cosa dovrebbero sapere i proprietari terrieri quando affittano terreni agricoli

Se possiedi e affitti un terreno agricolo, probabilmente sai che è un ottimo investimento. Se possiedi un terreno attualmente lavori ma stai pensando di andare in pensione presto, potresti non avere familiarità con le migliori strategie per affittare la tua terra. Infatti, stimiamo che i proprietari terrieri stiano perdendo circa $ 8 miliardi di canoni di locazione ogni anno affittando al di sotto dei tassi di mercato.

Come mai? Un sacco di ragioni. Per uno, molti terreni agricoli vengono affittati tramite un accordo di stretta di mano, un accordo che probabilmente ti piacerà se sai esattamente chi vuoi sostituirti nei campi.

Ma assicurarti di riscuotere un affitto equo sulla tua terra potrebbe fare una differenza significativa per le tue finanze, soprattutto quando vai in pensione. Qui, Illustrerò sette cose che tutti i proprietari terrieri dovrebbero fare per assicurarsi di ottenere un prezzo equo per la loro terra.

1. Sapere come viene calcolato il valore dei terreni agricoli

Ovviamente, una delle maggiori determinanti del valore della tua terra è quanto produce:coltiva più mais, guadagnare più denaro. Certo, anche il prezzo di mercato di qualunque cosa tu stia coltivando ha un impatto (e se tutti coltivano più mais, il prezzo potrebbe scendere, quindi potresti non guadagnare quanto ti aspettavi).

Quando stabilisci un prezzo di affitto equo per il tuo terreno, ricorda che la sua resa avrà un impatto importante su ciò che è giusto.

2. Conosci le condizioni della tua terra

Quando vendi un'auto, sai che fanno, modello, e le condizioni hanno un enorme impatto sul prezzo che puoi ottenere. Lo stesso vale per la terra:vuoi conoscere le condizioni del tuo suolo, l'effetto della sua forma generale, e il suo rischio di inondazioni: cose che potresti aver accettato nel corso degli anni senza considerare il loro impatto sul valore.

Per quanto riguarda il calcolo del prezzo esatto, non ci sono molti ottimi strumenti là fuori oggi, ecco perché abbiamo costruito Tillable. Per esempio, puoi guardare il database geografico del sondaggio del suolo (SSURGO), che ha prelevato campioni di tutti i terreni agricoli negli Stati Uniti e offre alcune informazioni.

L'USDA pubblica anche il valore medio dei terreni agricoli per contea, che è un buon punto di partenza, ma non offrirà informazioni specifiche per la tua terra.

3. Sapere come prendersi cura della propria terra

Il suolo sano produce più del suolo impoverito, quindi è importante monitorare le condizioni del suolo e, in definitiva, adottare misure per mantenere la sua fertilità. Se non lo fai, la resa diminuirà nel tempo, con conseguente minor raccolto e meno reddito dalla terra.

Come proprietario terriero non agricolo, devi pensare alla fertilità in modo diverso da come hai fatto come agricoltore attivo:

• Il tuo affittuario dovrebbe essere quello che segue un piano di gestione del suolo per ricostituire le sanguisughe delle colture nutritive dal terreno. Il tuo compito è verificare che questo sia stato fatto.
• Il fertilizzante è la seconda spesa più grande di un agricoltore dopo il seme. Se il denaro è stretto, il tuo agricoltore potrebbe essere tentato di saltare o lesinare sui fertilizzanti per risparmiare denaro. Sii consapevole di questo.
• Non puoi valutare la salute del tuo suolo semplicemente guardando. Se un agricoltore non concima correttamente, non sarai in grado di dire in un primo momento, e quando non sei là fuori tutti i giorni, non saprai subito la differenza. Ma col tempo, gli effetti potrebbero essere devastanti.

Data l'importanza del mantenimento della fertilità del suolo, è fondamentale sapere come assicurarsi che il tuo affittuario si prenda cura del terreno.

Uno strumento che mi piace è l'app AgPhD, che ti consente di inserire il raccolto e la resa per determinare la quantità esatta di ciascun nutriente che è stato rimosso con il raccolto dell'anno scorso. Puoi quindi inviare queste informazioni via email a te stesso o inviarle al tuo locatario. È anche importante eseguire test del suolo.

La chiave qui è ricordare che l'unico modo per mantenere la tua terra a lungo termine è assicurarti che sia fertilizzata correttamente. Ora che non sarai tu il responsabile delle operazioni quotidiane, devi trovare il modo di controllare il lavoro del tuo affittuario.

4. Fai i compiti quando scegli un agricoltore

In qualità di padrone di casa, dovresti essere in grado di confidare che l'agricoltore che lavora la tua terra se ne prende cura. Mentre cerchi un inquilino, è meglio:

• Intervista a più agricoltori . Non manderesti i tuoi figli al primo asilo nido che hai trovato, e non dovresti affidare la tua terra al primo contadino con cui parli. Parla con più persone per avere un'idea di chi ti senti a tuo agio e per assicurarti di fidarti della persona che alla fine scegli.
• Controlla le referenze . Ricordare, le azioni di questa persona determineranno il valore a lungo termine della tua terra, che è un bene di investimento. Assicurati che i loro precedenti padroni di casa abbiano avuto esperienze positive.
• Non equiparare il prezzo elevato a un buon valore . Uno dei motivi per cui è importante conoscere il valore della tua terra è che l'offerta di affitto più alta potrebbe non essere la soluzione migliore. Un modo in cui un agricoltore può pagarti di più è lesinare sulle spese come i fertilizzanti. Anche se questo potrebbe farti guadagnare di più a breve termine, può decimare il tuo potere di guadagno a lungo termine, che può essere devastante in pensione. D'altra parte, gli agricoltori che gestiscono operazioni su larga scala possono offrire prezzi migliori grazie alle economie di scala. Il punto è, devi sapere cosa stai offrendo e a chi lo stai offrendo.

5. Usa un contratto di locazione formale

Anche nel 2019, la maggior parte dei terreni agricoli viene affittata senza documenti formali. Non va bene per le stesse ragioni per cui non va bene entrare in qualsiasi relazione legale senza un contratto che ne definisca i termini.

Molte importanti università agrarie pubblicano esempi di contratti di locazione di terreni agricoli, ma tieni presente che quelli dovrebbero essere solo un punto di partenza. Ottenere il parere di un avvocato è l'ideale.

6. Ottieni un'assicurazione di responsabilità civile

Se guadagni con l'affitto del terreno, sei tecnicamente un imprenditore, e come tale, hai determinate esposizioni di responsabilità che potrebbero finire per costarti. L'assicurazione di responsabilità civile generale è un modo semplice e importante per tutelarsi, e il tuo investimento in terreni agricoli, contro questi rischi. È il primo livello di protezione per le spese catastrofiche che possono verificarsi a causa di lesioni o omicidio colposo e copre i costi legali e medici associati a questi eventi.

Ovviamente, la mancanza di copertura assicurativa non ti solleva dalla responsabilità finanziaria per gli incidenti che si verificano sul tuo terreno. Senza assicurazione, saresti costretto a finanziare questi costi significativi con mezzi personali. L'assicurazione di responsabilità civile è generalmente poco costosa, e vale ogni centesimo.

7. Mantieni una prospettiva a lungo termine

I terreni agricoli sono un bene incredibilmente prezioso. A differenza delle azioni di una società, sai che i terreni agricoli avranno un valore intrinseco finché le persone su questo pianeta mangeranno cibo. Mentre pensi di affittare la tua terra, tieni a mente questa visione a lungo termine.

Una visione a lungo termine significa non solo affittare a un agricoltore che ricostituirà i nutrienti, come ho detto sopra, ma anche uno che manterrà le strisce filtranti tra la tua terra e i corsi d'acqua e uno le cui tecniche prevengono l'erosione.

Come proprietario terriero, sei anche un amministratore di una delle risorse più importanti per mantenere la vita sulla terra.

È un buon momento per possedere un terreno agricolo

Oggi, circa il 40% dei terreni agricoli degli Stati Uniti è affittato, e gli agricoltori in pensione rappresentano circa il 38% dei proprietari terrieri. I miglioramenti tecnologici significano che i rendimenti aumentano costantemente, quindi se sei abbastanza fortunato da possedere un terreno agricolo, seguire questi sette passaggi può aiutarti a ottenere il miglior ritorno possibile su quell'investimento, anche quando non sei più quello che effettivamente lavora il terreno.

Informazioni sull'autore: Corbett Kull è il co-fondatore di Tillable.