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Agricoltura moderna
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Il tuo prestatore lavora duramente per mantenerti come cliente, ma anche il miglior rapporto bancario può concludersi. La tua attività agricola può espandersi oltre la zona di comfort del tuo prestatore. Il tuo ufficiale di prestito può trasferirsi o andare in pensione. La tua banca può ridimensionare o ritirarsi dalla produzione agricola. La tua azienda agricola potrebbe non qualificarsi per un rinnovo del prestito in periodi di cicli di prezzi bassi delle materie prime.
Poiché questi eventi possono verificarsi, paga essere preparati per un rifinanziamento dell'azienda agricola. Primo, capire come i finanziatori valutano il rischio e il tipo di metriche finanziarie che prendono in considerazione quando valutano un'operazione agricola. Sebbene questi non siano tutti i fattori esaminati dai finanziatori, ci sono quattro regole che costituiscono i pilastri del rifinanziamento agricolo:
La regola del 90 riguarda i mutui immobiliari, e combina due input chiave:la durata del mutuo (in anni) e il rapporto tra l'importo del prestito e il valore dell'immobile (%). La regola dice che la somma della durata del prestito più il rapporto tra prestito e valore non può superare 90. Ad esempio, se cerchi un prestito immobiliare con scadenza 20 anni, l'importo del prestito richiesto non può superare il 70% del valore stimato dell'immobile (20 anni + 70% rapporto prestito/valore =90).
La regola del 90 crea un equilibrio tra la durata di un prestito immobiliare e quanto puoi prendere in prestito contro la tua terra. Per una scadenza del prestito a più lungo termine, l'importo del prestito deve essere una percentuale inferiore del valore del terreno.
Il punto è capire i tuoi attuali valori fondiari e applicare la regola del 90 per prevedere i limiti di prestito ipotecario.
Il limite di servizio del debito dell'85% si riferisce all'importo dei pagamenti annuali del prestito (principio e interessi) che un'azienda agricola può sostenere in modo sicuro dai suoi guadagni. Il limite stabilisce che i pagamenti annuali del prestito di un'azienda agricola non possono superare l'85% del suo reddito netto + interessi e ammortamento (I + ID). Per esempio, una fattoria con 300 dollari, 000 di I+ID possono tranquillamente supportare $ 255, 000 di pagamenti annuali del servizio del debito ($ 300, 000 × 0,85 =$ 255, 000).
I prezzi attuali delle materie prime impongono severe restrizioni alla capacità di un'azienda agricola di rispettare il limite del servizio del debito dell'85%. In risposta, alcuni istituti di credito hanno aumentato questa percentuale per i mutuatari con un'elevata equità nelle loro aziende agricole.
L'obiettivo è scrivere budget annuali che includano stime prudenti dei costi e delle entrate, quindi applica il limite del servizio del debito dell'85% per definire i limiti naturali di quanto la tua azienda dovrebbe aspettarsi di prendere in prestito.
La regola del budget operativo del 25% si riferisce alla gestione del rischio di ribasso di risultati futuri imprevisti. È prudente finanziare almeno il 25% dei costi operativi annuali previsti della tua azienda agricola con i tuoi soldi. Poiché le perdite operative raramente superano il 25% dei costi operativi totali di un'azienda agricola, l'autofinanziamento di almeno il 25% dei costi annuali preventivati mitiga il rischio finanziario del tuo prestatore e rende la tua azienda più solvibile. Avere la pelle in gioco è un messaggio chiaro per i finanziatori sulla salute finanziaria di una fattoria.
L'ultimo pilastro del rifinanziamento agricolo è la regola del prestito di attrezzature del 75%. Le attrezzature e i macchinari agricoli sono un bene in via di svalutazione che può perdere rapidamente valore. Quando si rifinanziano le attrezzature agricole, dovresti aspettarti di prendere in prestito non più del 75% del valore dell'attrezzatura.
I prestiti per attrezzature hanno in genere tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti immobiliari, quindi ridurre al minimo gli importi del prestito delle attrezzature ridurrà i costi degli interessi correnti della tua fattoria.
I quattro pilastri del rifinanziamento agricolo sono correlati, quindi è importante capire come la forza o la debolezza di un pilastro influisca sugli altri tre. Potresti non sapere quando dovrai rifinanziare la tua fattoria, ma puoi essere certo che i finanziatori apprezzeranno la struttura finanziaria della tua richiesta di prestito quando sarà ben supportata.
Brent re è amministratore delegato dell'ufficio di Kansas City di GlassRatner Advisory &Capital Group LLC.
