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Agricoltura moderna
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Quando inizia l'autunno e il trambusto delle aste di terreni agricoli attanaglia il Midwest, il mercato dei terreni agricoli sembra essersi spostato verso un vantaggio per i venditori. L'anno del 2020 presenta molte somiglianze con la combinazione di fattori economici osservata nel 2012 dopo aver sperimentato diversi anni di diminuzione dei prezzi delle materie prime. Prezzi dei cereali forti, maggiore partecipazione degli agricoltori all'acquisto di terreni, e tassi di interesse soppressi hanno contribuito collettivamente alla forza dei valori fondiari che hanno raggiunto il picco nel 2013-14.
Sebbene i prezzi delle materie prime attualmente non siano paragonabili all'esperienza di valori elevati dal 2011 al 2013, l'abbondanza di capitale “a buon mercato” alla ricerca di un rendimento stabile è senza precedenti. Semplicemente dichiarato, un rendimento in contanti del 3% generato dalla proprietà di terreni agricoli non è mai stato più attraente dal punto di vista finanziario. Nel mercato attuale, l'eccedenza di denaro interessato supera i terreni disponibili per la vendita creando molti scenari economici interessanti.
Il mercato dei terreni agricoli ha, e dovrebbe rimanere, costante durante la flessione dei prezzi delle materie prime principalmente a causa delle aspettative di rendimento soffocate, altrimenti note come tasso di capitalizzazione o compressione del tasso massimo. La tabella 1 illustra la relazione inversa tra i tassi cap e i valori delle proprietà.
Nella creazione di questo modello sono state utilizzate le seguenti ipotesi:(1) un terzo del reddito lordo dell'azienda agricola è pagato come affitto al proprietario terriero, e (2) una resa agricola media dell'Iowa di 198 staia di mais per acro. Per usare la matrice, è sufficiente selezionare un'aspettativa di rendimento e un prezzo target del mais per determinare il valore che si è disposti a pagare per un'azienda agricola.
Sebbene la matrice non sia completa, dimostra la connessione tra i prezzi delle materie prime e le aspettative di rendimento. Quando si utilizza la matrice per calcolare il valore del terreno per $ 6 di mais con un tasso massimo del 4%, il modello implica un valore di $ 9, 899 per acro, e interessante, la matrice indica anche un prezzo di $9, 899 per acro per $ 3 di mais a un tasso massimo del 2%.
Qui sta la soluzione all'enigma dei prezzi dei terreni agricoli che sembra essere segnalato dalla stampa popolare di questi giorni.
La tabella 2 illustra come interagiscono le variazioni del reddito da locazione e gli adeguamenti del tasso massimo. Come indica la tabella, una riduzione dell'affitto di $ 50 per acro, insieme a una diminuzione di 50 punti base nell'aspettativa di rendimento, stabilisce un valore dell'azienda agricola che dista solo il 3% dal prezzo massimo. I due esempi precedenti hanno illustrato l'offset che la compressione del cap-rate ha creato rispetto al calo dei tassi di noleggio e alla riduzione dei prezzi delle materie prime.
Oltre alle ridotte aspettative di rendimento, anche il mercato fondiario si sta rendendo conto dell'immenso potere del denaro scontato. L'impatto del finanziamento dell'acquisto di terreni agricoli appena un anno fa al 5,5% di interesse rispetto al 3,55% di oggi è mostrato nella tabella 3 seguente. Pur mantenendo costanti il pagamento e l'ammortamento, il calo del tasso di interesse di 200 punti base consente a un acquirente di pagare un ulteriore $ 1, 380 per acro per la stessa azienda agricola anno dopo anno.
Forse più impattante dei tassi di interesse e dei prezzi delle materie prime è l'aumento della partecipazione degli agricoltori al mercato fondiario. Gli agricoltori tendono a prendere decisioni di acquisto basate sul lungo termine, e quindi sono più aggressivi dei puri investitori finanziari.
Quando si prevedeva che la liquidità agricola già in declino sarebbe arrivata a un minimo di 0,08 su un rapporto tra capitale circolante e reddito lordo, secondo USDA ERS Whole Farm Sector Ratios, gli agricoltori hanno iniziato a diventare timidi e sono stati meno una forza trainante nella scoperta dei prezzi dei terreni. Un rapporto tra capitale circolante e ricavo lordo di 0,08 significa per ogni $ 1, 000, 000 generato in entrate agricole solo $ 80, 000 è disponibile nell'attuale liquidità aziendale che ostacola la capacità di continuare le operazioni agricole.
In media, gli agricoltori sono in genere responsabili di circa il 70% di tutti gli acquisti di terreni agricoli in Iowa, come mostrato nella figura 1. Una maggiore tendenza al ribasso del capitale circolante e quindi la partecipazione al mercato degli agricoltori influirà negativamente sui valori dei terreni. Però, i recenti rialzi dei prezzi delle materie prime insieme ai programmi di aiuti federali sembrano accendere l'ottimismo per operazioni agricole redditizie in futuro.
Questi fattori economici sono confluiti per formare un'altra tempesta perfetta per l'apprezzamento del valore della terra; la differenza sta nell'attuale compressione cap-rate. Aspettative di cap-rate ridotte combinate con affitti gonfiati creano uno scenario che fa sì che i prezzi dei terreni si avvicinino ai valori di picco osservati nel 2013-2014.
Il destino del mercato dei terreni agricoli dipende dalla fiducia degli agricoltori nei mercati delle materie prime e nei pagamenti degli aiuti federali. Nonostante i risultati delle indagini di mercato autunnali, si prevede una forza significativa per i valori dei terreni agricoli fino alla fine del 2020, che dovrebbe tradursi in risultati favorevoli dell'indagine di primavera.
