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Agricoltura moderna
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Nel libro del 2014 La morte del denaro, l'autore James Rickards scrive che ci sono cinque risorse in cui le persone investono nel tempo per preservare la loro ricchezza. In ordine di importanza, comprendono l'oro, terreni non edificati (compresi i terreni agricoli), belle Arti, hedge fund, e contanti.
Per conto di Rickards, i terreni agricoli sono una buona scommessa nell'economia tumultuosa di oggi, dice Mark Dozour, ex capo economista del Real Estate Center presso Texas A&M.
La combinazione di COVID-19 e petrolio greggio a buon mercato forma un cigno nero, un'attività economica catastrofica che non poteva essere prevista. L'impatto di COVID-19 sull'economia degli Stati Uniti porterà quasi sicuramente a una recessione economica, ponendo fine a un periodo di crescita economica senza precedenti, dice Dozour, che si è unito a Steve Bruere, titolare di People's Company, una società immobiliare ag, in una teleconferenza del 24 marzo sui valori dei terreni agricoli sulla scia del COVID-19. Le oltre 600 persone che hanno aderito alla chiamata hanno appreso che i terreni agricoli sono relativamente stabili, nonostante la caduta libera di altri veicoli di investimento, compresa la Borsa di New York, che ha perso il 30% del suo valore negli ultimi 45 giorni.
"Il mercato dei terreni agricoli è sceso dal 2% al 3% nelle ultime settimane, eppure una vendita che abbiamo fatto venerdì scorso ha soddisfatto le aspettative, "dice Bruere, il cui Clive, L'azienda con sede in Iowa sponsorizza l'annuale Land Expo ogni gennaio.
"Ci sono soldi là fuori, e devi trovare un modo per farlo muovere, ” continua Bruere. “Il momento per comprare una fattoria è quando è in vendita. E stiamo facendo del nostro meglio per andare avanti".
Bruere afferma che il suo staff credeva che quando il mercato azionario iniziò a precipitare, gli investitori sono desiderosi di investire in terreni agricoli come un investimento relativamente sicuro che fornisce un tasso di capitalizzazione relativamente modesto dal 3% al 4% ogni anno.“Il momento di comprare una fattoria è quando è in vendita. E stiamo facendo del nostro meglio per andare avanti".
"La nostra intuizione era che la gente sarebbe andata nei terreni agricoli come un rifugio sicuro [investimento], " Aggiunge. “Ma alcune delle persone che abbiamo visto come acquirenti di terreni agricoli tre o quattro settimane fa hanno frenato. Stanno cercando rendimenti più elevati altrove”.
Alcuni investitori credono che un mercato azionario tank sia un'opportunità di investimento, con potenziali grandi vincite in futuro.
Il tasso di capitalizzazione, spesso chiamato tasso massimo, è il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il valore patrimoniale dell'immobile. Diciamo che un quarto di terreno è stato venduto per 1,6 milioni di dollari, o $ 10, 000 per acro. Se ha un NOI di $ 300 per acro, o $48, 000, il tasso massimo è del 3%.
è solido, ma non così attraente come le opportunità di investimento più rischiose.
Dozour ritiene che il tasso massimo sui terreni agricoli continuerà a diminuire, mentre il cap rate su altri investimenti immobiliari – appartamenti e hotel, per esempio – aumenterà. Questo perché il rapporto rischio e rendimento è maggiore per quei veicoli di investimento.
Bruere ricorda quando i prezzi delle materie prime hanno raggiunto il picco nel 2008 ei prezzi dei terreni agricoli sono aumentati vertiginosamente. Mentre i valori dei terreni agricoli sono diminuiti da allora, sono rimasti resilienti rispetto ai cereali, anche durante le tariffe commerciali, COVID-19, e prezzi delle materie prime più bassi.
Questa resilienza è attraente per alcuni investitori, dice Dozour.
“Quando valuto il rischio di un asset, Ho bisogno di avere un po' di fiducia sul potenziale di reddito. Se sono un investitore nuovo di zecca, Non mi interessa quale fosse il reddito nei giorni più felici. Voglio sapere cosa sta succedendo ora, " lui dice.
Finalmente, una parola di cautela sullo spostamento di beni dai terreni agricoli per qualcosa di più rischioso. “Vendere terreni per comprare azioni? mi viene in mente il 1929, "dice Dozour. “Potrebbe essere una buona idea, ma solo perché qualcosa è in vendita non significa che sia economico. La gente mi dice che le azioni non possono arrivare a zero. Ma possono. Ciò non significa che il valore dell'azienda sia zero; significa che il valore dell'azienda è inferiore al debito totale”.
