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Agricoltura moderna
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Ecco cosa hanno detto gli agenti immobiliari di terreni agricoli di tutto il paese Agricoltura di successo rivista sull'attuale mercato dei terreni agricoli nelle loro regioni, inclusa la loro migliore interpretazione di dove si trovano le opportunità.
Pro della terra
Zona:Illinois
Il mercato di oggi: Brownfield lo chiama fermo, in media. “Se è un terreno di classe A di alta qualità, ben drenato, e tutto coltivabile, in realtà sta mostrando un leggero aumento di valore. Non c'è molto di questo sul mercato in questo momento, e di solito ci sono due o tre contadini circostanti che lo vogliono, " lui dice.
Valore medio: Per il terreno A, sono circa $ 10, 500 un acro in Illinois e forse fino a $ 12, 000 nei quartieri con più offerenti. I motivi B e C rientrano in un'ampia gamma di $ 5, da 500 a $ 9, 500, Brownfield dice. "I venditori pensano sempre che la loro fattoria dovrebbe valere di più, " Aggiunge. “Acquirenti di terreni agricoli, però, tendono a fare i compiti. Sanno quanto vale".
Chi sta comprando: C'è un certo interesse da parte di investitori esterni, ma molto di questo è diminuito ultimamente, Brownfield dice. “Devono vedere un ROI del 3,5% o superiore per essere interessati ai terreni agricoli. Oggi, Il 2% o il 2,5% è il massimo che puoi proiettare qui". La maggior parte delle vendite è destinata agli agricoltori esistenti che desiderano espandersi, dice Brownfield.
Opportunità: “Di solito sono un sostenitore della terra di Classe A. Si apprezza quasi sempre in valore e di solito può resistere meglio alle battute d'arresto meteorologiche, "dice Brownfield. “Potrei guardare quel terreno B, magari con un pò più di pendenza o campi irregolari. Con le odierne genetiche di mais e soia, un buon agricoltore può ottenere una resa del suolo di classe B alla pari di una A, ed è $ 2, 000 un acro in meno per comprarlo.
Azienda nazionale degli agricoltori
Area:Indiana e cintura di mais orientale
Il mercato di oggi: “Il mercato dei terreni di qualità è stabile nella nostra zona, "dice Hayworth. “Dove i terreni non sono così buoni o ci sono problemi di drenaggio o di fertilità, il mercato è fuori dal 2% al 5%. Non c'è molta terra sul mercato in questo momento, e questo aiuta a tenere alti i prezzi”.
Valore medio: Nell'Ohio, i terreni agricoli di buona qualità rientrano in un intervallo di $ 7, da 000 a $ 7, 500 per acro, lui dice. “Dove c'è concorrenza extra, potrebbe arrivare a $ 9, 000. Oppure potrebbe scendere a $ 6, 000."
Chi sta comprando: "Gli agricoltori che non hanno acquistato cinque anni fa hanno del denaro residuo per farlo ora, Hayworth pensa. "Possono ancora generare un flusso di cassa decente se il mais rimane vicino a $ 4 per staio". Fondi di investimento esterni, a cui piace generare un ROI del 5%, non sono così aggressivi oggi come lo erano qualche anno fa, Aggiunge.
Opportunità: “Sono sempre stupito quando tre persone diverse guardano una proprietà di 80 acri e hanno tre punti di vista completamente diversi. L'opportunità è come si adatta alla tua situazione. Consulta le persone di cui ti fidi e fai la tua due diligence. Vedrai opportunità, "Hayworth dice.
Wingert Realty
Area:Minnesota e Midwest superiore
Il mercato di oggi: è forte, Wingert dice, con un aumento del 3,5% del valore dei terreni di alta qualità nell'ultimo anno. “Abbiamo visto gli investitori uscire dai margini e diventare offerenti attivi. Penso che abbiano visto che avremmo ridotto del 30% i valori elevati e hanno deciso che ora è il momento di investire".
Valore medio: Terreno di alta qualità con un buon drenaggio, campi quadrati, e un buon terreno argilloso è in genere $ 8, da 500 a $ 10, 000 un acro nel sud del Minnesota, dice Wingert. "L'anno scorso, Temevo che avremmo assistito a un calo dal 10% al 15% dei prezzi dei terreni agricoli, ma qui non è successo». I terreni di bassa qualità con terreni sabbiosi o a bassa fertilità possono scendere a $ 4, 000, lui dice.
Chi sta comprando: Circa il 65% sono agricoltori orientati all'espansione, dice Wingert. “All'inizio del 2017 erano più gli investitori esterni a fare l'acquisto. Quest'anno, sono i contadini vicini. La maggior parte degli agricoltori ha nascosto dei soldi qualche anno fa. Ora sono offerenti aggressivi". I bassi tassi di interesse aiutano gli agricoltori a prendere la decisione di acquistare, Aggiunge.
Opportunità: “Sta tutto in ciò che vuoi realizzare, "dice Wingert. “Per gli agricoltori, di solito si tratta di geografia; una fattoria si adatta alla loro posizione. Possono raddrizzare una proprietà o fare qualcos'altro per migliorarla, ed è un buon investimento.”
Clift Land Broker
Area:Texas Panhandle e stati circostanti
Il mercato di oggi: Clift lo chiama fermo. “Negli ultimi sei mesi, Ho visto un rinnovato interesse dell'acquirente rispetto ai sei mesi precedenti, " lui dice.
Valore medio: Nel Texas Panhandle, $ 4, 000 un acro compreranno mais irrigato che farà crescere 250 bushel-an-acre, ma questo può essere ingannevole, dice Clift. "Qui, si tratta di diritti idrici e capacità di pompaggio dell'acqua. Alcuni pozzi di irrigazione pomperanno 200 galloni al minuto; alcuni pomperanno 1, 000 galloni. Ci costa di più coltivare il mais qui, ” dice della differenza di prezzo dei terreni agricoli dal Midwest.
Chi sta comprando: La maggior parte sono agricoltori, e spesso sono anche nel settore del bestiame. Generalmente, c'è del capitale preso in prestito nell'accordo, dice Clift. "Abbiamo assistito a un aumento dei tassi di interesse di circa mezzo punto, ma questo non sembra aver avuto un impatto sugli acquirenti". Il cotone è un'alternativa di ritaglio lì, Aggiunge, e sta sostenendo alcuni flussi di cassa agricoli e valori dei terreni agricoli. "Abbiamo una base di mais positiva da 25¢ a 30¢ qui a causa dei nostri allevamenti. Possiamo far lavorare il mais da 4 dollari a staio, " lui dice.
Opportunità: "La mia opportunità sarebbe quella di acquistare una fattoria di mais qui con un pozzo d'acqua da 800 galloni al minuto o più, "dice Clift. “Non ce ne sono molti in vendita, ma ne abbiamo vendute alcune così negli ultimi mesi. Avresti anche il cotone come raccolto opzionale, con due nuovi gin in arrivo nella regione.”
Hertz Farm Management
Area:Iowa e Corn Belt centrale
Il mercato di oggi: "Devo dire che il nostro mercato in Iowa è stabile con volatilità localizzata, "dice Hansen. “Avremo una forte vendita in un'area, e una proprietà simile non lontana non si venderà altrettanto bene. Dipende dalla forza degli acquirenti in ciascuna area”.
Valore medio: Il più recente sondaggio dell'Iowa Chapter of Realtors Land Institute mette il valore medio per terreni di alta qualità in tutto l'Iowa a oltre $ 9, 300 un acro, con la parte nord-ovest dello stato la più alta a poco meno di $ 11, 000 media. Medie di terreno di media qualità vicino a $ 7, 000 in tutto l'Iowa.
“Quando i prezzi delle materie prime sono diminuiti alcuni anni fa, i prezzi dei terreni inizialmente sono diminuiti, ma poi si sono stabilizzati, "dice Hansen. Forse, lui ipotizza, è perché l'82% dei terreni agricoli in Iowa è esente da debiti. Gli acquisti non sono necessariamente basati sulle entrate che il terreno può generare. "I prezzi dei terreni agricoli sembrano essersi disconnessi dai prezzi delle materie prime, "dice Hansen.
Chi sta comprando: Circa il 75%-80% delle vendite sono agli attuali agricoltori e il resto sono investitori, sia individui che gruppi.
Opportunità: “Se vuoi un tasso di rendimento migliore, potresti guardare nel sud dell'Iowa, dove la terra tende a vendere meno ma puoi comunque ottenere buoni rendimenti, "dice Hansen. “Se vuoi una terra che probabilmente apprezzerà di più nei prossimi 10 anni, Guarderei all'Iowa centrale e settentrionale".
I dati provengono dai sondaggi dell'Iowa Realtors Land Institute. Analisi di Hertz Appraisal Services.
Compagnia dei Popoli
Area:Florida e sud-est
Il mercato di oggi: Il mercato dei terreni agricoli qui è più difficile da quantificare, dice Bruere, che ha sede in Iowa ma ha effettuato diverse vendite di terreni in Florida. "Hai le spiagge e lo sviluppo in corso, " lui dice, "e questo può complicare il mercato dei terreni agricoli rispetto ad altre aree". Ancora, vede un buon potenziale nei terreni agricoli in tutto il sud-est. “Mi piace la varietà delle colture – ortaggi, bestiame, e anche il mais – che sono possibilità, " lui dice.
Valore medio: Il terreno agricolo è in genere in $ 4, da 000 a $ 6, 000 per acro in Florida e negli stati del sud-est circostanti, dice Bruere.
Chi sta comprando: In molti casi sono gli agricoltori che vogliono espandersi, insieme agli investitori istituzionali. Ci sono anche più speculatori terrieri in Florida che cercano un apprezzamento a breve termine, dice Bruere. Un fattore importante nei terreni agricoli della Florida è che esiste una malattia delle piante chiamata inverdimento degli agrumi che devasta gli agrumeti. Quella terra viene convertita in ortaggi o persino mais per bestiame e pollame.
Opportunità: “Poiché ho ampliato la mia visione del mercato dei terreni agricoli in tutto il paese, la mia prospettiva è cambiata, "Dice Bruere. “Tendo a vedere i terreni agricoli ora non tanto per il valore per acro, ma cosa si può fare con esso. Cosa può produrre? In Florida, le possibilità di ritaglio sono quasi infinite; i caseifici e le altre aziende zootecniche si stanno espandendo. È un mercato molto intrigante”.
Servizi immobiliari Hertz
Zona:Nebraska
Il mercato di oggi: In tutto lo stato, la terra di buona qualità si mantiene stabile a buoni prezzi, Lierz dice, mentre i valori fondiari di qualità inferiore sono decisamente più morbidi e variabili.
Valore medio: I terreni irrigati a perno di alta qualità nel Nebraska orientale hanno una media di oltre $ 8, 500 un acro, mentre nella regione del panhandle occidentale, ha una media di circa $ 3, 000. Per capire questa differenza, devi conoscere i terreni e l'elevazione a ovest (l'altitudine maggiore dà più condizioni meteorologiche estreme), e soprattutto devi considerare la disponibilità di acqua e i costi di pompaggio. Le spese di pompaggio del diesel possono arrivare fino a $ 100 per acro.
Chi sta comprando: Soprattutto, dice Lierz, sono gli agricoltori fortemente orientati agli affari che hanno liquidità in riserva. Ci sono anche investitori che potrebbero volere terreni per scopi ricreativi, ma spesso vogliono terreni agricoli di qualità inferiore. C'è una nemesi dei contadini del Nebraska, Lierz dice:tasse sugli immobili. Si basano sui valori dei terreni utilizzando una media mobile di tre anni, piuttosto che la redditività annuale. Alcuni acquirenti si tirano indietro quando vedono tasse fino a $ 100 per acro.
Opportunità: Lierz vede oggi un'opportunità per gli investitori di terreni agricoli che rimangono concentrati sul business e si aggiungono a una fattoria esistente. Alcuni agricoltori hanno venduto una fattoria a un investitore con un accordo di vendita-locazione, e hanno usato il denaro generato per acquistare una fattoria vicina che volevano.
Gruppo commerciale agroalimentare
Zona:Oregon, Washington, Idaho, Montana
Il mercato di oggi: I valori sono ancora in aumento in questa regione, dice Woiblet. È una regione agricola molto diversificata con oltre 100 colture coltivate, dai frutteti al grano delle terre aride. “È un vero mercato di venditori quando si tratta di terreni agricoli, " lui dice.
Valore medio: Il grano macinato a secco nell'area di Washington orientale conosciuta come Palouse è di circa $ 2, 000 un acro. Quella terra in genere coltiva grano da 80 a 100 bushel per acro.
Chi sta comprando: Ci sono alcuni agricoltori che desiderano espandersi, ma soprattutto sono gli investitori istituzionali. Vogliono un rendimento dal 3% al 6%, e possono ottenerlo su molte offerte di terreni in questa zona, dice Woiblet.
“Forse la buona notizia per gli agricoltori è che questi investitori non vogliono coltivare la terra. Vogliono possederlo e mostrare un buon ROI. Lavorano con gli agricoltori della zona per coltivare i raccolti”.
Opportunità: Woiblet pensa che ci sia l'opportunità per un agricoltore orientato all'espansione di acquistare una proprietà poco efficiente e utilizzare la tecnologia per portarla a un nuovo livello di produttività. Questo mercato guidato dagli investitori potrebbe offrire agli agricoltori l'opportunità di vendere terreni con un contratto di rilocazione, aggiungere liquidità a un'operazione, lui dice.
Nota:gli immobili dell'azienda agricola comprendono terreni e fabbricati. I dati riflettono i valori al 1 giugno di ogni anno. Il deflatore del prezzo implicito del PIL annuale viene utilizzato per convertire i valori nominali in dollari USA 2009 (Dipartimento del Commercio, Ufficio di Analisi Economica). Per il 2017, viene utilizzata la media dei deflatori dei prezzi del primo e del secondo trimestre. I dati escludono Alaska e Hawaii. Fonte del grafico:USDA, Servizio di ricerca economica che utilizza i dati dell'USDA, Servizio nazionale di statistica agraria.
Agenzia immobiliare nazionale
Zona:Arkansas, Mississippi, Louisiana
Il mercato di oggi: I terreni agricoli sono strettamente tenuti in questa regione del Delta del Mississippi, spiega Stefano. "Non ci sono abbastanza vendite in questo momento per dare un'idea del mercato, " lui dice. “Alcuni tratti più grandi – 1, 000 acri e oltre - di terreni migliorati sono ricercati da gruppi di investitori. Quel mercato non ha davvero perso un colpo rispetto a qualche anno fa".
Valore medio: Le migliori fattorie – grandi appezzamenti, livellato, ben drenato, irrigato - in genere vendono fino a $ 6, 000 un acro, dice Stefano. I terreni agricoli minori che richiedono più attenzione possono essere di $ 3, 000 a $ 4, 000 un acro.
Chi sta comprando: Sono gli investitori. Alcuni sono stranieri, alcuni domestici, e alcuni sono una combinazione. Vogliono diversificare i loro investimenti e ottenere un ROI dal 4% al 5%. “Cinque è il numero magico, ma è difficile trovarlo oggi, "dice Stefano. Le scelte di coltivazione sono il riso, cotone, Mais, e soia.
Opportunità: Per gli agricoltori, la frenesia degli investitori non è necessariamente una cosa negativa, pensa Stefano. “Hanno bisogno di affittuari, e questo potrebbe essere un affare migliore per gli agricoltori orientati all'espansione rispetto alla proprietà, " lui dice. Se vuoi acquistare, suggerisce di cercare un tratto di terreno non coltivato che necessita di livellamento, irrigazione, sgombero recinzione, o qualcos'altro. “Se trovi quella fattoria, faresti meglio a essere pronto a premere il grilletto abbastanza velocemente, "dice Stefano.
Scritto da Gene Johnston e Mike McGinnis
