benvenuto a
Agricoltura moderna
!
Kyle Hansen, un mediatore/banditore di Hertz Real Estate Services, Nevada, Iowa, dice che il mercato fondiario sta iniziando a riprendersi, simile a un anno fa.
L'anno scorso, il volume di terreno sul mercato è aumentato da luglio attraverso i mesi invernali e fino alla primavera del 2018.
“C'è stato un periodo in cui le vendite di terreni hanno rallentato nei mesi di maggio e giugno del 2017. Ancora, Il 2018 ha visto la ripresa dell'attività di vendita di terreni a luglio. Questo indica che potremmo avere una caduta attiva, "dice Hansen.
Randy Dickhut, vicepresidente senior delle operazioni immobiliari per la Farmers National Company, afferma che l'aumento stagionale delle vendite agricole questo autunno potrebbe estendersi al post-raccolta e all'inverno.
“Ci aspettavamo di più da quelle vendite agricole ‘incoraggiate finanziariamente’, Dice Dickhut. Questi sono produttori che stanno liquidando le attività per aiutare il loro flusso di cassa o i loro bilanci. Penso che vedremo alcune di queste attività man mano che lo stress nell'economia agricola continua.
“I nostri agenti, licenza in 28 stati, visita con istituti di credito, e ci è stato detto che quest'anno ci saranno agricoltori che prenderanno la decisione di fare qualcosa di diverso, uscire dall'agricoltura, o alleviare lo stress del flusso di cassa vendendo. Questo è solo ragione per quello che è successo negli ultimi quattro anni, economicamente, " lui dice.
Proprio adesso, ciò che sembra guidare le vendite di terreni ha molto a che fare con la motivazione dei venditori.
“Si tratta di ciò che i venditori vogliono fare con i proventi, "dice Hansen. Con bosco, sono i venditori che hanno interessi individuali diversi. Il mercato è aumentato per quei pezzi ricreativi. I venditori non utilizzano più personalmente la terra o desiderano andare da qualche altra parte con il loro investimento.
Negli ultimi anni, più proprietari terrieri hanno avuto agenti immobiliari che vendono la loro proprietà tramite asta pubblica rispetto al metodo di quotazione.
Hansen afferma che la decisione di vendere all'asta spesso dipende dalle caratteristiche dell'azienda agricola.
“Il terreno agricolo è un pezzo di alta qualità che sarà molto ricercato? Tipicamente, il metodo migliore per commercializzare quel tipo di proprietà è l'asta pubblica, "dice Hansen.
Come mai? Perché non sai mai quale potrebbe essere la motivazione dell'acquirente o quanto in alto l'acquirente potrebbe essere disposto a fare un'offerta.
Però, qualsiasi pezzo può essere messo all'asta, purché i prezzi di riserva siano realistici, dice Hansen.
Un prezzo di riserva è quell'importo che il proprietario terriero può rifiutare la vendita della proprietà se l'asta non raggiunge almeno quel livello.
Il rovescio della medaglia, se i proprietari terrieri scelgono di elencare una proprietà quando non è altamente coltivabile, hanno bisogno di un acquirente unico come qualcuno con bestiame per le aree di pascolo.
Ci sono altri motivi per cui i proprietari terrieri scelgono un annuncio anziché un'asta pubblica, dice Hansen.
“Alcuni venditori non sono disposti a fare un'asta pubblica. Non vogliono che si concentri sulla loro famiglia e su quella proprietà. Piuttosto, vogliono una vendita più discreta, semplicemente chiamando alcune persone del vicinato o cercando di trovare un accordo con l'inquilino, "dice Hansen.
Proprio adesso, la tendenza per gli acquirenti di terreni agricoli ha molto a che fare con dove si trova il pezzo.
“Soprattutto se l'acquirente è un agricoltore. Quel produttore vuole un terreno in un'area specifica di facile accesso e con terreno di qualità medio-alta, " lui dice.
Nel frattempo, un investitore che non è necessariamente preoccupato per la posizione in genere tende a terreni di qualità superiore, dice Hansen.
"Il ragionamento è che la terra di qualità superiore venderà a un premio o manterrà il suo valore se l'investitore decide di vendere nei prossimi cinque o dieci anni, " lui dice.
Va notato che esiste una maggiore opportunità di acquistare un terreno di qualità inferiore e ottenere un tasso di rendimento migliore su di esso senza dover pagare l'alto prezzo di acquisto, dice Hansen.
Gli investitori esterni acquistano ancora terreni agricoli di qualità inferiore e poi li migliorano attraverso sistemi di irrigazione migliori, migliore drenaggio, costruire contenitori per il grano, e livellamento dei campi.
Dickhut afferma che gli acquirenti di terreni agricoli sono diventati cauti di recente a causa dell'economia agricola più debole.
“Loro (produttori-acquirenti) sono più cauti, ma si rendono anche conto che la terra è un investimento a lungo termine, Dice Dickhut.
"Poiché in un dato anno viene messa a disposizione pochissima terra sul mercato aperto (meno dell'1% di tutti i terreni agricoli), quando una fattoria viene messa in vendita e ha senso per un agricoltore o un allevatore, può essere un'opportunità una volta su tre o quattro generazioni, " lui dice.
Così, cosa stanno cercando i venditori di terreni agricoli in questo momento, a parte il miglior offerente?
I proventi netti di una vendita di terreni agricoli dovrebbero soddisfare gli obiettivi del venditore per quel denaro, dice Hansen.
“Liquidare un immobile, gestione di trust con più membri della famiglia coinvolti, e altri fattori esterni possono forzare una vendita. Per la maggior parte dei nostri venditori, questa è la motivazione per spostare la terra, "dice Hansen. "Concesso, ci sono contadini che vanno in pensione e vendono, ma questa non è la concentrazione dei venditori in questo momento”.
Dal punto di vista degli investimenti, i terreni agricoli sono stati una buona scelta di investimento a lungo termine per i portafogli degli investitori. che potrebbe cambiare, secondo gli agenti della fattoria.
“Il mercato fondiario è diventato estremamente competitivo, ed è diventato disconnesso da ciò che i rendimenti e i prezzi delle materie prime sono confrontati con ciò che sono i valori della terra in questo momento, "dice Hansen.
I valori della terra sono rimasti forti e stabili, anche dal 2013 (il picco dei prezzi dei terreni), calando solo dal 20% al 25% dei costi del terreno. Ciò si confronta con i prezzi delle materie prime che sono scesi del 50% nello stesso periodo di tempo.
“A causa di queste due dinamiche, stiamo assistendo a un tasso di rendimento inferiore sugli investimenti fondiari. Abbiamo visto un tasso massimo annuale (confrontando il reddito corrente rispetto al prezzo) compreso tra il 4% e il 6% sui terreni agricoli, rispetto agli attuali tassi di tetto dal 2,5% al 3% sulla terra migliore, "dice Hansen.
Tieni a mente, questo è solo il ciclo attuale in cui si trovano i valori dei terreni agricoli, e non tiene conto dei tassi di apprezzamento. Il rendimento a lungo termine degli investimenti sui terreni agricoli rimane positivo.
La terra di alta qualità è stabile nel prezzo e persino in aumento in alcune località, una tendenza dei terreni agricoli che vale la pena tenere d'occhio, dice Hansen.
“I terreni di media qualità si mantengono stabili o si ammorbidiscono. La terra di qualità inferiore si sta ammorbidendo e il valore è sempre più debole a causa delle tariffe commerciali e della caduta dei prezzi delle materie prime, "dice Hansen.
L'altra tendenza chiave relativa ai terreni agricoli ha a che fare con la capacità degli agricoltori di acquistare terreni.
Statisticamente, gli agricoltori acquistano dal 70% all'80% delle fattorie che vengono messe in vendita.
Risolte le tariffe commerciali globali, accordi commerciali negoziati, cambiare i prezzi delle materie prime, e gli atteggiamenti degli agricoltori potrebbero aiutare i valori dei terreni agricoli.
Come sempre nel settore immobiliare, il vecchio detto della posizione, Posizione, la posizione si riferisce alle vendite dell'azienda agricola, pure.
"Se stai vendendo in un'area che ha acquirenti attivi e un'economia forte dell'area, quel pezzo di terra porterà un prezzo alto. Se il tuo terreno di alta qualità in vendita si trova in una posizione povera o in un'area che non è così attiva nell'offerta, un pezzo di buona qualità potrebbe vendere al di sotto del mercato, " lui dice.
Altre tendenze a sostegno del mercato immobiliare dei terreni agricoli includono carenze idriche mondiali, la finanziarizzazione dell'agricoltura (l'aumento dell'interesse per la produzione agricola degli Stati Uniti), e l'ascesa della tecnologia.
"L'ascesa della tecnologia, che si tratti della selezione dei semi che migliora il potenziale di resa delle colture o dell'efficienza dei macchinari e delle capacità delle piantatrici, rende ogni acro più produttivo, Dice Dickhut.
"Di conseguenza, quando la terra è più produttiva, ha il potenziale per produrre più valore. Così, lungo termine, queste tendenze supportano valori fondiari più elevati. La maggiore produttività viene capitalizzata in valori fondiari, Dice Dickhut.
Scritto da Gene Johnston e Mike McGinnis
