Possedere terreni agricoli è una strategia interessante per gli investitori

Ruth Rabinowitz ricorda la sua prima visita all'Iowa State Fair con suo padre e sua sorella quando aveva circa 12 anni. La sua famiglia non era tra le generazioni di Iowan che sono arrivate lì per accettare i Century Farm Awards. Ma suo padre, Davide, ha acquistato la sua prima fattoria in Iowa 41 anni fa e l'ha passata a lei quando è morto nel 2017.

“Non siamo davvero nuovi sulla scena qui, "dice Rabinowitz, che vive nel nord della California.

Né lo è il leasing. È un filo conduttore che lega il paesaggio, poiché i contadini in pensione e i loro eredi fuori dalla fattoria mantengono i legami con la terra, e i produttori perseguono economie di scala mentre costruiscono equità come inquilini.

Gli investitori trovano sempre più che possedere terreni agricoli una strategia di investimento interessante. Nell'Iowa, Il 53% dei terreni agricoli è affittato ad operatori non proprietari, e un recente sondaggio della Iowa State University mostra che il 41% dei canoni di locazione in contanti e il 68% dei canoni di locazione delle quote di raccolto hanno resistito per più di un decennio.

I volatili mercati dei cereali di questa stagione di crescita, accordi commerciali bloccati, le ricadute delle inondazioni e l'impedimento della semina, minore domanda di etanolo, e le esportazioni cadenti stanno confondendo le conversazioni di locazione.

Leasing in contanti, il tipo più comune di locazione, in genere sono impostati troppo bassi durante un periodo di aumento dei prezzi e rendimenti più elevati, e troppo alto in tempi come oggi. L'USDA stima una perdita di $ 58 per acro per il mais.

Le stime dei costi e dei margini per la soia dopo il mais mostrano una perdita di 99 dollari per acro, più di 2 dollari per staio.

Di conseguenza, molti finanziatori e la maggior parte dei gestori di aziende agricole consigliano agli agricoltori e ai proprietari terrieri di rinegoziare i termini del contratto di locazione.

“Non c'è molto profitto in agricoltura, "dice Kelvin Leibold, specialista del settore, Estensione e sensibilizzazione della Iowa State University. "Negoziare una torta che si restringe è difficile."

Le tariffe di locazione rimangono stabili

Le tendenze di fondo supportano lo status quo. “I valori della terra resistono, "dice Leibold.

Il Purdue Farmland Value Survey del 2019 mostra che la terra di qualità media è diminuita dello 0,9% da giugno 2018 a giugno 2019. L'affitto in contanti dell'Indiana per terreni di qualità media è diminuito a $ 207 per acro (un calo di $ 3 per acro).

Il valore medio dello stato dell'Iowa per tutta la qualità della terra era di $ 7, 264 per acro il 1 novembre 2018, un calo di soli $ 62 per acro dal 2017. Affitto in contanti, in media, è sceso a $ 219 per acro, una riduzione dell'1,4%.

Altri fattori (compreso un mercato fondiario scarso) e bassi tassi di interesse sono di supporto. La Federal Reserve ha nuovamente tagliato i tassi il 30 ottobre. Questa è la terza volta che la Fed ha tagliato i tassi in altrettanti mesi.

“Tassi di interesse più bassi significano valori fondiari più alti, "dice Leibold.

Le locazioni di quote di raccolto implicano raccolti condivisi e spesso pagamenti assicurativi del governo e del raccolto, e una parte delle spese per il raccolto. Ma i costi di input non sono diminuiti molto, e gli aumenti delle tasse sulla proprietà in alcuni stati hanno preso un grosso morso.

“Sento questo ragionamento da proprietari terrieri che non scendono sugli affitti, "dice Allan Vyhnalek, Docente di economia dell'Università del Nebraska Extension ag.

Guarda le opzioni di leasing

Una soluzione potrebbe essere il passaggio a un diverso tipo di contratto di locazione. Un contratto di locazione in contanti flessibile offre maggiori rischi e condivisione dei premi, e riduce la necessità di negoziati annuali. Consente un aggiustamento al ribasso durante un'economia povera, ma fornisce una struttura per i proprietari terrieri che ne beneficiano se i prezzi migliorano.

“Potrebbero esserci più contratti di locazione flessibili, ma alcuni pensano che sia complicato, e alcuni operatori resistono, "dice Mark Gannon, Gannon Immobiliare, Ames, Iowa.

Anche i cambiamenti nei programmi agricoli federali possono aprire la porta a conversazioni inquilino/proprietario.

“Secondo il Farm Bill, c'è un'opportunità unica questo autunno per regolare i rendimenti PLC, "dice Gannon. “Non ha ricevuto molta attenzione, ma è fondamentale farli salire. Alcuni inquilini utilizzano rendimenti obsoleti, che riduce il loro potenziale di reddito se entrano in gioco i pagamenti del governo”.

Leibold è d'accordo. "Dà anche ai proprietari terrieri l'opportunità di sedersi e parlare dei dati sulla resa con gli inquilini, " lui dice.

Che cosa è di tendenza?

Le locazioni pluriennali offrono incentivi per investire in miglioramenti a lungo termine della terra e mantenere la fertilità del suolo. Rabinowitz ha un contratto di locazione di due anni in una fattoria dell'Iowa. “Vorrei usarlo in tutti i nostri allevamenti, " lei dice. Ha scritto il minimo fino all'accordo e ha fatto domanda per una sovvenzione per colture di copertura NRCS con il suo inquilino. “La fattoria è stata testata sul suolo, e abbiamo discusso di potassa quando abbiamo firmato il contratto di locazione, " lei dice.

Rabinowitz programma regolari visite faccia a faccia. “Leasing a lungo termine, insieme a una comunicazione regolare, costruire relazioni, " lei dice.

Con recenti primavere più umide e inondazioni, il drenaggio sta emergendo come un fattore significativo. In alcuni casi, la terra è stata danneggiata da tagli, detriti, o limo, e depositi di sabbia. Reddito ridotto e maggiori rischi di produzione possono avere un impatto sui valori dei terreni e sui canoni di locazione a lungo termine.

“A livello micro, per quartiere, probabilmente c'è stato un impatto in Nebraska, dove ci sono stati gravi danni alla terra, "Dice Vyhnalek. “Su larga scala, probabilmente ha avuto un impatto minimo sui contratti di locazione".

Nelle aree localizzate, valori fondiari e affitti più elevati possono essere ricondotti alla domanda di terreni per contratti di concime, dice Leibold. Extra (piastrella, spazzaneve, falciatura, ecc.) fatte dall'inquilino entrano anche nel mix.

Qual è la prospettiva?

Come regola generale, l'affitto in contanti di solito è circa il 3% del valore medio dei terreni coltivati ​​in tutto lo stato. In definitiva, l'offerta e la domanda fissano le tariffe.

Però, incombenti incertezze sovrastano l'orizzonte ag. "Ad un certo punto, le tariffe andranno via, ma dovremo ricomprare la nostra strada nel mercato come facciamo sempre - con prezzi più bassi, "dice Leibold.

Sebbene il 1 settembre sia la scadenza per il recesso, agricoltori e proprietari terrieri possono concordare di perfezionare i contratti di locazione prima del 1 marzo (i contratti agricoli personalizzati non hanno una scadenza del 1 settembre).

"Alcuni accetteranno di sospendere i termini fino a quando non vedranno più certezze nei raccolti e nei prezzi del 2019, "dice Leibold.

Strategie di negoziazione

Informazioni di montaggio – bilanci aggiornati, dati di rendimento, e piani di marketing – è la chiave per prepararsi alle trattative di noleggio, ma la psicologia umana entra in ogni negoziazione.

“Le persone sono avverse al rischio quando sono possibili guadagni e avverse alle perdite quando sono possibili perdite, "dice Ryan Drolette, specialista del settore della gestione aziendale, Università statale dell'Iowa.

“I proprietari terrieri sono riluttanti a ridurre gli affitti, perché considerano l'affitto corrente come una dotazione, " lui dice. “Anche se i canoni di locazione sono in calo, i proprietari terrieri non pensano che sia giusto abbassare gli affitti. Il loro punto di riferimento è l'affitto esistente, non l'affitto corrente”.

Una strategia negoziale è allontanarsi dalla posizione di ancoraggio del proprietario terriero e riformulare la situazione. “Prova a introdurre altri punti di riferimento che creano valore, come le condizioni contrattuali, tempistica dei pagamenti, riparazione stradale, gestione della recinzione, o diritti di caccia, " lui dice.

"Suggerire un contratto di locazione a tasso variabile potrebbe offrire qualche speranza di non essere dalla parte perdente, poiché negli anni buoni, i proprietari terrieri vedono ricompense; negli anni brutti, gli agricoltori sono protetti».

Altri punti da tenere a mente:

• Piccoli accordi creano rapporti.

• Usa dichiarazioni "I"; limitare l'uso di "tu".

• Se la conversazione si scalda, riaffermi che stai ascoltando.