Posizione e coltivabilità sono fattori chiave nei prezzi dei terreni agricoli

Mi viene spesso chiesto dai venditori, "Quanto vale la mia fattoria?" La maggior parte presume che la fattoria del vicino abbia portato un certo prezzo, che la loro fattoria corrisponderà a qualcosa di simile. Questo non è sempre il caso.

Recentemente, due fattorie dell'Iowa sono state vendute a 16 miglia di distanza l'una dall'altra nello stesso giorno e nella stessa contea. Ancora, i prezzi di vendita finali erano a miglia di distanza. Una fattoria era situata sul lato ovest della contea e l'altra a est. L'azienda agricola ad ovest vantava un CSR2 di 86,7 (tasso di produttività), e l'altro conteneva un CSR2 di 85,6. Il terreno agricolo a ovest era di 193 acri, e la fattoria a est era di 155 acri. Tipicamente, la gente penserebbe che due fattorie nella stessa contea vendute lo stesso giorno avrebbero probabilmente raggiunto un prezzo simile. Queste due fattorie hanno venduto $ 3, 300 a parte. La fattoria nell'est con il CRS2 più basso è stata venduta per $ 11, 000 per acro, e la fattoria a ovest è stata venduta per $7, 700 per ettaro.

Posizione e fattoria

Così, perché una fattoria ha portato molto di più dell'altra? La mia risposta per questo è la posizione e la farmability. La fattoria ovest aveva un torrente che la tagliava al centro e divideva la fattoria in una metà nord e una metà sud con diversi punti di accesso. Anche il torrente scorreva ad angolo attraverso la fattoria, creazione di righe di punti per l'agricoltore corrente. Quella fattoria aveva anche due acri che dividevano parte del terreno. Ciò ha comportato un costo per il potenziale acquirente in quella zona, e fanno offerte di conseguenza. La fattoria a est era, come dico, "quadrato, piatto, e nero.” Ciò semplifica l'agricoltura e consente di risparmiare uno dei nostri prodotti più importanti:il tempo.

Confrontando i due allevamenti, la maggior parte dei venditori direbbe che sono uguali. Dopo aver fatto ricerche su cosa vendevano le fattorie in quella contea, abbiamo scoperto che le farm dovrebbero recuperare circa $ 110 per punto CSR. Ciò significherebbe che entrambe le fattorie varrebbero $ 9, 350 a $ 9, 460 per acro. Tutti i valori dell'azienda iniziano nello stesso punto con un punteggio di produttività e medie dei prezzi dei terreni. È qui che la maggior parte dei valutatori di computer e delle ipotesi mettono il valore. Non sarei d'accordo e spero che tutti i venditori si rivolgano a un professionista della terra per aiutare con i prezzi dei terreni agricoli. Le fattorie che hanno un aspetto di coltivabilità più limitato come la fattoria a ovest saranno normalmente scontate del 10%. La fattoria a ovest sembrava quattro diversi appezzamenti che dovevano essere coltivati ​​in quattro modi diversi per il potenziale agricoltore/acquirente. Ciò significherebbe che la fattoria a ovest dovrebbe portare circa $ 1, 000 in meno rispetto alla fattoria a est.

La posizione è l'altra ragione per cui le fattorie vendono per più o meno soldi. In questo caso, la fattoria a est avrebbe dovuto essere venduta per circa $ 9, 500, ma invece ha portato $ 11, 000 da offerte competitive insieme al metodo di vendita all'asta.

Terreno agricolo sul lato ovest della contea

Terreno agricolo sul lato est della contea

Pool di acquirenti

Alla fine del giorno, ogni fattoria vale qualunque cosa l'acquirente sia disposto a dare. La posizione di questo terreno agricolo è stato il fattore chiave che ha fruttato al venditore più soldi. Aree diverse hanno diversi pool di acquisto. Gli acquirenti possono essere diversi anche nella stessa contea. La maggior parte degli acquirenti ha un tipo di terreno che si adatta al loro programma, Posizione, attrezzatura, capacità di fattoria, e bilancio.

Quando inizi a pensare di vendere la tua fattoria, assicurati di ottenere tutti i dati che puoi. Gli acquirenti sono investitori istruiti e faranno la diligenza nel valutare la tua fattoria prima di prendere la decisione di fare un'offerta o acquistare. Assicurati che l'azienda che scegli per consigliarti sulla vendita sia una che abbia i dati e le risorse per commercializzare efficacemente la tua terra e portare al tavolo i migliori acquirenti.

Scritto da David Whitaker, il proprietario dell'asta e società immobiliare Whitaker Marketing Group. Soprannominato il "ragazzo della terra dell'Iowa, " Whitaker è specializzato in aste di terreni agricoli e anche fattorie con la sua famiglia fuori Ames, Iowa. Se tu o qualcuno che conosci siete interessati a vendere una fattoria, contatta un agente immobiliare del Whitaker Marketing Group e sarà lieto di rispondere alle domande o fornire una valutazione gratuita della tua proprietà.