Si parla tanto della distribuzione della terra alla morte, ma per quanto riguarda i contratti di locazione?

Il problema (inviato da S.J.)

Per anni, Ho affittato un terreno dai miei genitori e da altri vicini. Quando i miei genitori sono morti, è diventata una sfida affittare da molti dei miei fratelli. Ora, come sono morti i miei vicini, affittare da alcuni dei loro eredi è diventata anche una sfida. Come posso assicurarmi che mio figlio non debba passare quello che ho dovuto sopportare io?

La soluzione

Negoziare gli affitti può portare tensione. Non puoi risolvere tutti i problemi dei tuoi vicini, ma puoi risolvere i tuoi potenziali problemi familiari per tuo figlio.

Il primo passo è determinare come verrà stabilito il tasso di affitto.

1. Un accordo reciproco va bene solo se riesci a far sì che le persone siano d'accordo.
2. Un prezzo fisso potrebbe richiedere aggiustamenti man mano che i tempi cambiano.
3. Una percentuale della media della contea o dello stato potrebbe funzionare, ma potrebbe essere messa in discussione a causa del numero limitato di partecipanti al sondaggio.
4. Un rendimento percentuale sulla terra può essere rischioso in entrambe le direzioni con oscillazioni nei valori della terra.
5. Un contratto di locazione flessibile, che include una base più un bonus suona bene, ma ai proprietari non sempre piace vedere dove dovrebbe effettivamente iniziare la tariffa base. A volte i proprietari vogliono che il dollaro più alto sia la base e poi un bonus in più.
6. Un contratto di locazione di quote di raccolto, che alcune persone pensano sia molto giusto, è qualcosa a cui pochi proprietari amano partecipare a causa del rischio.

La buona notizia è che puoi decidere quale di questi metodi è il migliore per la tua situazione.

Il secondo passo è sapere dove devono essere inclusi questi contratti di locazione.

1. Per le famiglie, dovrebbero essere inclusi nei documenti di procura. Se sei inabile, i parametri sono delineati per evitare guai prima di morire.
2. Se hai un trust revocabile, gli accordi dovrebbero essere inclusi nella fiducia perché la terra è probabile nella fiducia.
3. Se hai una volontà, dovrebbe essere incluso nel trust testamentario quindi alla prima morte, se si crea un trust, gli accordi sono già in vigore.
4. Gli accordi dovrebbero essere in entità come una società o LLC.
5. Le linee guida per l'affitto possono essere allegate agli atti o ai beni immobili.

Se c'è una terza parte, ci dovrebbe essere sicuramente un accordo separato in atto. È sorprendente quante volte non ci siano contratti di affitto tra proprietari e inquilini a lungo termine. Questo non è un problema finché alla fine non c'è un problema come hai detto tu.

Dovrebbero essere inclusi o considerati anche alcuni altri dettagli del noleggio:

1. Quanto dura la durata del contratto di locazione? Potrebbe essere breve come un anno o potrebbero essere molti anni, a seconda dello stato in cui vivi. Ad esempio, in Iowa il contratto di locazione massimo è di 20 anni.
2. Il contratto di locazione potrebbe estendersi fino a una certa età dell'inquilino, come 70 anni.
3. Il contratto di locazione potrebbe includere un inquilino contingente, come gli eredi dell'attuale inquilino. Questo può essere significativo, in alcuni casi.

Spesso sento padroni di casa, se sono fratelli o una terza parte, dire, “Non si tratta solo di soldi. Vogliamo qualcuno che si prenda cura della nostra terra, falciare i fossi, migliorare la fertilità, ridurre la compattazione, colture di copertura vegetale, e dacci mappe”. Ripeteranno anche, "Non si tratta di soldi." Poi, poco dopo l'inizio della conversazione, menzionano che hanno ricevuto diverse offerte per più di quello che stai pagando. In quel momento vorresti avere accordi che delineino come verranno calcolati gli affitti. Senza linee guida, non si tratta solo di soldi, è TUTTA una questione di soldi - e alla maggior parte delle persone piace di più.

Myron Friesen è comproprietario di Farm Financial Strategies a Osage, Iowa. Negli ultimi 19 anni, ha lavorato esclusivamente con famiglie di agricoltori in tutto il Midwest per sviluppare strategie di transizione agricola. Friesen è cresciuto su un lago di montagna, Minnesota, azienda agricola. Possiede e gestisce un'azienda agricola e zootecnica di 910 acri con sua moglie e quattro figli. farmestate.com